ПримПрайм

Сделка может быть расторгнута и после покупки недвижимости на вторичном рынке жилья

Покупатель может расторгнуть сделку или запросить компенсацию, если нашел скрытые дефекты в течение двух лет после покупки недвижимости на вторичном рынке (осн. ст.ст. 475, 477, 557 ГК РФ). Вот об этом мало кто знал.

Например, после покупки внезапно потребовался ремонт

Судебная практика. Во Владимирской области владелица только что купленной квартиры обнаружила, что вода в ванной бьется током. Дети новой хозяйки из-за этого даже обращались к врачу. Экспертиза выявила существенные дефекты электропроводки. Например, оказалось, что заземление заведено на фазный провод. Эксперт указал, что нужна полная замена электрики.
Суд удовлетворил требования к продавцу квартиры: 500 000 ₽ за ремонт, 20 000 ₽ за моральный вред и 44 000 ₽ судебных расходов. Решение устояло в апелляции и кассации.
В Липецке спустя год после покупки дома на третьем этаже рухнул плохо привинченный гипсокартонный потолок. Покупатель взыскал с продавца 163 000 ₽ за восстановительный ремонт и 51 000 ₽ судебных расходов. Апелляционная инстанция указала в определении: «Выявленные дефекты носили скрытый характер и не могли быть определены визуально неразрушающим методом на момент приобретения дома».

Всплыли обременения или ограничения

В выписке из ЕГРН и в договоре купли-продажи не были указаны все ограничения и обременения. Чаще всего такое происходит с земельными участками под строительство дома.
Судебная практика. Вот пример из Воронежа. Оказалось, что на купленном участке нельзя построить дом, так как он находится в границах государственного заповедника. Упоминания об этом не было ни в ЕГРН, ни в договоре купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции расторг сделку и обязал продавца вернуть деньги. Решение устояло еще в двух судебных инстанциях.

Новострой по-новому

Сначала
(ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ).
Снизился гарантийный срок на жилье с 5 до 3 лет.
Потребительский штраф уменьшен с 50% до 5% от присужденной суммы.
Неустойки уменьшили с 1% в день до 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на момент просрочки, то есть минимум в 10 раз. А максимальный размер ограничили затратами застройщика на устранение недостатков.
Далее
17 декабря 2024 года Госдума сразу в трех чтениях приняла ФЗ от 26.12.2024 N 482-ФЗ.
Застройщики вправе устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ с 1 марта 2025 года.
Есть, правда, оговорка: такие стандарты должны соответствовать минимальным требованиям, которые установит Минстрой(пока еще ничего не установил). Ранее качество отделки должно было соответствовать всем требованиям техрегламентов (СП, ГОСТ).
Гарантийный срок на отделку сокращен до 1 года. Ранее в законе он не был указан, но суды считали его равным прежнему гарантийному сроку на само жилье — 5 лет (Определение ВС РФ по делу N 5-КГ23-158-К2).
За недостатки отделочных работ взыскать можно не более 3% от стоимости квартиры, включая все штрафы и неустойки.
Например, для квартиры за 5 млн рублей компенсация составит до 150 тыс. рублей, даже если фактическое исправление недостатков обойдется в разы дороже.
Вишенка на торте
В конце года Правительство опубликовало Постановление от 26.12.2024 N 1916.
1. За нарушение срока передачи квартиры за период до 30.06.2025 года дольщики не смогут взыскать ни неустойку, ни штраф.
2. Если за другие нарушения неустойки и штрафы все же были взысканы ранее, то застройщик получает отсрочку исполнения решения суда до 30.06.2025, включая дела о недостатках отделки.