Предыдущая публикация
В Старый Оскол
⚠Ждать ли снижения цен на жилье по мере охлаждения рынка?
⚠
📌В июле россияне взяли ипотечных кредитов чуть более чем на 290 млрд рублей, в 2,9 раза меньше, чем в июне. "Храбрецов", решившихся кредитоваться по новым ставкам, по всей стране нашлось 76 тысяч.
📌По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение, правда, "всего" в 2 раза. Так что по крайней мере часть снижения спроса объясняется тем, что многие желающие улучшить жилищные условия поспешили воспользоваться льготной ипотекой в самый последний момент. Посему в первый месяц жизни без льготной ипотеки спрос на новостройки (на которые она и распространялась) упал особенно заметно. Если в июне на новостройки приходилось примерно половина ипотечных кредитов, то в июле лишь треть (в конце 2023 года на льготные ипотеки приходилось аж 84% всего объема кредитов на покупку жилья). Средний размер займа на жилье также уменьшился - примерно на 20%, люди меньше рискуют. Средний размер ипотеки составляет чуть менее 4 млн рублей.
📌Сказалось и повышение ключевой ставки ЦБ, уже до 18%. Так что максимальный процент кредита для новостроек вырос до 20,81% годовых, примерно как и по вторичному жилью. Так было в марте 2022-го, когда после резкой девальвации рубля и ответного резкого повышение ставки ЦБ ставки по ипотеке взлетели до более 20%. Однако уже через два месяца они снизились до уровня менее 15%. Повторится ли это теперь?
📌Массовый спрос на ипотеку может возобновиться по мере снижения ключевой ставки Центробанка РФ.
📌За время действия с весны 2020 года программы льготной ипотеки ей воспользовались более полутора миллионов россиян, взяв кредитов более чем на 6 трлн руб. Однако рынок жилья несколько перегрелся. На волне стимулируемого государством спроса стоимость "квадрата" в новостройках выросла с 77 тыс. руб. до 154 тыс. Программа сильно помогла стройсектору. Однако предложение все равно не поспевало за резко выросшим спросом. Если ипотечных кредитов в прошлом году было выдано в полтора раза больше (вместе с льготными более 2 млн), чем в год накануне старта программы льготной ипотеки, то жилья построили лишь на треть больше - 110 млн кв. м по сравнению с 82 млн в 2019 году. По расчетам ЦБ, доступность жилья в результате даже несколько снизилась (при выплатах по ипотеке половины среднероссийской зарплаты в конце 2023 года можно было позволить себе квартиру площадью 42 кв. м., тогда как в начале действия программы - 43 кв. м.). С другой стороны, полтора миллиона людей переехали в новые квартиры.
📌Другим следствием стал рост разрыва цен со "вторичкой" в пользу новостроек, до 45%. Так что если "льготно-ипотечную" квартиру продать на вторичном рынке, она будет стоить существенно дешевле первоначальной цены новостройки, под которую брали кредит.
📌Ждать ли теперь снижения цен на жилье по мере охлаждения рынка?
Пока явной тенденции не наблюдается. Но рынок должен адаптироваться. Более ясная картина может появиться осенью. С одной стороны, покупатели, для которых в массе своей ставки по кредитам в 20% выглядят неподъемными, займут выжидательную позицию. С другой, застройщики притормозят запуск новых проектов, сосредоточившись на продаже уже построенного. Не стоит ждать, что девелоперы быстро "посыплются", - за годы действия льготной ипотеки накоплен достаточный "жирок", чтобы умеренными темпами адаптироваться к новому балансу спроса и предложения. По разным оценкам, себестоимость строительства с 2020 года выросла на 60-75%. Но не в 2 же раза, как цены продажи жилья. Средняя себестоимость строительства в мае составила чуть более 80 тыс. руб. за метр, хотя в ряде регионов она превышала 150 тысяч. С учетом прочих расходов прибыль застройщиков составляет в среднем приличные 15%.
📌Чего точно не стоит ждать - так это продолжения прежними темпами роста цен на недвижимость. Зато участятся случаи предоставления скидок по отдельным сделкам как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, если банку нужно будет срочно продать заложенную недвижимость или кому-то срочно понадобятся деньги, но ждать, пока цены "отрастут", продавец не может. Средние цены на недвижимость в объявлениях сократились на 0,9% за июль, до 133 тыс. руб. за 1 кв. м. Некоторые ждут дальнейшего снижения еще процентов на 10. Но в условиях вялой конъюнктуры не стоит ориентироваться на цены в объявлениях, - это лишь "хотелки" продавцов. Цена реальной сделки может оказаться заметно ниже. Тем же застройщикам невыгодно держать "неликвид" на балансе.
📌Рынок жилья замер в ожидании новых инструментов стимулирования спроса.
📌Наверняка появятся новые инструменты стимулирования спроса. Например, программы рассрочек платежей не на недели, а на пару лет. Некоторые эксперты надеются на появление специальных "партнерских программ" застройщиков с банками (такая схема отработана на авторынке), где проценты будут выглядеть более привлекательно, чем по рынку в целом. Хотя Центробанк в свое время жестко пресек программы "ипотеки под 1%", поскольку в эти условия были заложены повышенные конечные цены на жилье и повышенная стоимость кредита в целом. Пока выдавать кредиты по ставке ниже ключевой не запрещено.
📌Бросятся ли нуждающиеся в улучшении жилищных условий скупать вторичное жилье вместо новостроек? Вряд ли. Обычно все же это разные категории покупателей, которые между собой не всегда пересекаются, к тому же собственники жилья-физлица - более консервативные и терпеливые продавцы в отличие от коммерческих застройщиков. При этом цены на новостройки будут стремиться к ценам "вторички".
📌Остались несколько целевых ипотечных льготных программ, которые тоже обеспечат относительно мягкую адаптацию рынка к новым условиям: для семей с хотя бы одним ребенком в возрасте до 6 лет или с двумя несовершеннолетними из малых городов и регионов с низкими темпами строительства; для IT-специалистов (но уже без Москвы и Санкт-Петербурга); дальневосточная и арктическая ипотека.
📌Массовый спрос на ипотеку может возобновиться по мере снижения ключевой ставки ЦБ и падения, соответственно, ипотечных ставок ближе к 10% или ниже. Но произойдет это не в этом году.
💼 Бесплатная консультация юриста
📞 +7 962 304-35-54
📩 Задать вопрос: vk.me/yuristoskol #юристы #юристстарыйоскол #юристоскол #юридическиеуслуги #правоваяпомощь #юридическаяпомощь #оскольскийюрист #старыйоскол #старыйоскол31 #клиент #недвижимость #ипотека #жилье #кредит #квартира
Следующая публикация
Нет комментариев