На рынке малоэтажки растут цены. Тренд касается и участков под строительство, и готовых домов. А на горизонте замаячило еще и проектное финансирование
Малоэтажка в Барнауле и пригороде дорожает галопирующими темпами. За три года средняя стоимость на самый ходовой товар – земельные участки под коттеджи – выросла в 2,2 раза до 1,2 млн, зафиксировал сервис "Авито". Этот сегмент подчинен трендам рынка недвижимости в целом, однако имеет свои особенности. Они и приводят к таким ошеломительным результатам. Разбираемся в текущей обстановке и смотрим в будущее.
Инвесторы повсюду
В сентябре на рынке недвижимости Барнаула и Алтайского края зафиксирован резкий всплеск покупательской активности. Он спровоцирован сезонностью, а еще состоявшимися и грядущими ужесточениями условий ипотечного кредитования. А также инфляцией.
"Люди сохраняют деньги в недвижимости, потому что растут цены на все. Плюс мы не видим стабилизации курса валют. Даже если покупательский спрос просядет, не факт, что это остановит цены. И пока основные факторы не уравновесятся – ставка ЦБ, доллар и т.д. – это будет толкать рынок вверх", – говорит Константин Никитеев, руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт".
Три фактора раскачали рынок недвижимости Барнаула так, что риэлторы сбились с ног. И конечно же, высокий спрос потащил за собой и без того высокие цены на квартиры. Рассказываем, что происходит
Перегрев рынка отражается на спросе на землю в коттеджных поселках краевой столицы и ее пригорода. По данным сервиса "Авито Недвижимость", за три года средняя стоимость земельного участка выросла с 550 тыс. рублей до 1,2 млн рублей (в 2,2 раза).
"Спрос на участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) вырос на 62,7%, – отмечает Сергей Хахулин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости". – Тренд характерен для Алтайского края в целом. Так, за год спрос на участки под ИЖС вырос на 48%, а цена за три года на 25%".
Эксперты отмечают, что одна из причин такого интереса к участкам в том, что они доступнее по цене, чем квартиры. То есть привлекательны для инвесторов с небольшими суммами. В Барнауле составить им конкуренцию могут разве что гаражи с ценой позиции до 1–1,2 млн рублей.
Тренд стал настольно ярким, что заставляет девелоперов коттеджных поселков менять стратегию продаж.
"В новом проекте мы продаем землю только застройщикам оптом – они будут возводить поселок быстро. Мы отказались от розничной продажи единичными участками, потому что среди их покупателей масса "инвесторов" с 1–1,5 млн рублей. Этих денег недостаточно даже на однокомнатную квартиру в новостройке, – говорит Михаил Кочетов, директор девелоперской компании "Фирсова слобода". – Поэтому они покупают участки для перепродажи через два-три года. Земля все это время простаивает".
Такую инвест стратегию видно невооруженным глазом, когда въезжаешь в новые поселки. У девелопера распроданы все участки, но строительство ведется далеко не на всех.
"Когда люди все-таки заселяются в дома, свободные участки дорожают, – продолжает Андрей Берг, сооснователь СК "Два этажа". – Если сотку начинали продавать за 100–150 тыс. рублей, через два года она стоит под 400 тыс. рублей".
Дефицит предложения – всему голова
Главный же паровоз роста цен на землю и дома в последнее время – дефицит предложения. "Авито Недвижимость" фиксирует: объем предложения всех категорий земельных участков за последний год уменьшился на 15,8%. При этом количество предложений участков под ИЖС сократилось на 19,4%.
"Многие хотят жить, допустим, в Спутнике. Но там по большому счету нет свободной земли – остались единичные участки.
Сотка там стоит от 450 тыс. рублей просто из-за того, что в Индустриальном районе нет альтернативы".
В минувшем месяце в краевой столице продолжил падать объем проданных квартир на первичном рынке. Вместе с тем снова подросли цены!
"Страна у нас большая, а земли под строительство нет.
Территории с хорошей локацией и доступом к инженерным сетям под новый поселок рядом с Барнаулом имеют статус сельхозназначения. Сменить его на земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) практически нереально".
"Прежде чем покупать, обратились в администрацию поселения. Но там в переводе земли из сельхозназначения в ИЖС отказали. Дело в том, что этот процесс предваряет внесение изменений в генеральный план поселка и района. А это сложно и долго. В муниципалитете должно быть желание этим заниматься".
Девелопер, который заложил поселок под Барнаулом на несколько сотен домов, на правах анонимности подтвердил: бюрократическая волокита способна отсрочить старт продаж земли на год и более.
Михаил добавляет, что сдерживают рост количества предложений проблемы с подключением сетей:
"По соседству с одним из наших проектов строится поселок. Так его основатели задают мне вопрос: а как подключиться к воде? Почему они этот вопрос не задали себе раньше? Это не так просто, как кажется на первый взгляд. У ресурсоснабжающих организаций свои жесткие требования к технологии подключения поселков. В том числе есть лимиты: мы ведь до сих пор пользуемся магистральными сетями советского наследия. Также нужны инвестиции в строительство сетей".
В копилку роста цен!
Но не только из-за этого растет цена на земельные участки и дома. Сказывается доступность ипотечных программ, в том числе сельской ипотеки под 3% годовых. Да, лимиты на последнюю регулярно заканчиваются, но затем возобновляются. Кроме того, появилась возможность взять на семью уже не 3 млн рублей, а 6 млн.
Согласно прогнозам экспертов, спрос на рынке вторичной недвижимости рискует упасть на 30% из-за удорожания ипотечных кредитов после решения Центробанка
"Банки стали охотнее кредитовать строительство домов. Есть, например, программы с госсубсидированием процентной ставки. Для покупателя ипотека обходится в 5,8–4,3% годовых.
При этом кредит можно направить не только на стройку, но и на ремонт и даже ландшафтный дизайн. То есть действительно получить дом под ключ, избежав дорогих потребительских кредитов".
Еще одна проблема, которая повышает цену дома на земле, – дефицит рабочих кадров. Строители из стран ближнего зарубежья покидают Барнаул. Из-за подорожавшего доллара им выгоднее трудиться в других местах. Оставшиеся диктуют свои условия, а местные же специалисты просят за свою работу существенно большую оплату.
И, наконец, сказывается рост цен на строительные материалы, за строительный сезон 2023 года себестоимость, например, деревянного дома выросла на 5–10%.
Перспективы рынка:
Эксперты подтвердили: на рынке строительства частных домов также появляются "обманутые дольщики". Люди, которые заплатили строительной компании за работу, а дома не увидели.
Явление не носит массового характера в регионах, в том числе Алтайском крае. Однако государство уже имеет механизм, как обезопасить граждан. Он не нов.
Речь идет о проектном финансировании, уже запущенном для многоэтажного жилья. Оно предполагает строительство здания за счет банковских средств и сохранение денег дольщиков на эскроу-счетах. Снять с них средства можно только после ввода дома в эксплуатацию.
Сейчас у строителей есть возможность воспользоваться такими банковскими кредитами.
Но не исключено, что государство обяжет пользоваться проектным финансированием. Тогда у компаний будет два пути: строить за свой счет – и это уберет с рынка "малышей" без значительного финансового запаса. Или включать в цену квадратного метра стоимость кредита. В любом случае все это приведет к росту цен на дома. Как это получилось с квартирами в многоэтажках".
"Вообще на рынке надувается пузырь из-за этих мини-инвестпроектов. Ну нет у нас потребности в таком количестве загородного жилья, как кажется, когда смотришь на спрос на землю.
Да, люди бы с удовольствием переехали в свой дом, но финансы не позволяют. Потому я ратую за то, чтобы от рынка земельных участков мы переходили к рынку готовых домов. Многие даже близко не представляют стоимость и технологию строительства собственного жилья".
Хочешь инвестировать? Я знаю куда! Звони +79016456145
Присоединяйтесь к ОК, чтобы посмотреть больше фото, видео и найти новых друзей.
Нет комментариев