Проверку можно разделить на три части:
это проверка продавца;
проверка приобретаемого объекта недвижимости;
проверка того, не будут ли в результате сделки (а в идеале и предыдущих сделок) нарушены права третьих лиц.
Проверка продавца при покупке квартиры
Первое, что нужно установить, действительно ли продавец является собственником квартиры и имеет право ей распоряжаться. Для этого проверяют паспорт продавца и сверяют данные в паспорте с теми, что указаны в документах на квартиру. Данные в правоустанавливающих документах на квартиру и данные в паспорте должны совпадать. Если собственников у квартиры несколько, проверять нужно паспорта всех владельцев. Если среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети, смотрят свидетельства о рождении.
Проверка продавца на возможное банкротство
Один из самых распространенных рисков на вторичном рынке – риск купить квартиру банкрота. Совершенные банкротом сделки могут быть оспорены в суде. Причем речь идет о сделках, совершенных за три года до признания продавца несостоятельным.
Проверка дееспособности продавца
Если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчета в своих действиях, сделку смогут признать недействительной. Для того, чтобы подстраховаться от этого риска, продавца просят предоставить на сделку справку из психоневрологического или наркологического диспансера. На практике, как правило, такую справку запрашивают у продавцов в возрасте 65 лет и старше. Но не следует забывать, что недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и наркоманы или злоупотребляющие алкоголем. Справку следует заказывать непосредственно перед проведением сделки.Специалисты советуют не просто попросить продавца предоставить справку, но и по возможности сопровождать продавца в момент ее получения.
Проверка действительности доверенности
Если продавца на сделке по доверенности представляет другое лицо, необходимо проверить действительность доверенности. С
Проверка квартиры перед покупкой
При подготовке к сделке проверяют правоустанавливающие документы на квартиру (документы, на основании которых у собственника возникло право на эту недвижимость).
В качестве правоустанавливающего может выступать один из следующих документов:
договор (купли-продажи, договор приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования, договор дарения или другой вид договора);
Кроме правоустанавливающих проверяют правоподтверждающие документы на квартиру. У продавца на руках может быть свидетельство о собственности старого образца, но в настоящий момент единственным правоподтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Кроме того, проверяются технические документы на квартиру.
Выписка из домовой книги (выдает УК) позволит понять, кто зарегистрирован в квартире. На момент совершения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.
Выписка с финансово-лицевого счета говорит о том, есть ли долги за капремонт и коммунальные услуги. Нужно помнить, что при продаже квартиры долги предыдущего собственника за капремонт вместе с ней переходят к новому владельцу. Долги за коммунальные платежи остаются на прежнем собственнике.
Проверка того, что при продаже квартиры не будут нарушены права третьих лиц
При подготовке к сделке нужно удостовериться в том, что нет лиц, чьи права будут нарушены или ранее были нарушены при продаже квартиры.
Если в семье есть дети, рожденные после 2007 года (момента, когда начали выдавать материнский капитал), нужно получить подтверждение, что семья не использовала его на покупку квартиры. А если семейная выплата все же использована была, детей наделили в купленной квартире собственностью. Осложняет ситуацию то, что это не всегда можно узнать из документов на квартиру.
При продаже квартиры, купленной в период брака, на проведение сделки требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга. Если один из супругов продал квартиру без согласия другого, второй может попытаться оспорить сделку в суде. Установить, состоит ли продавец в браке, сложно.
Для квартир, полученных по наследству, существует риск появления неучтенных наследников.
Если из документов на квартиру видно, что она была приватизирована, нужно попытаться установить, нет ли в ней тех, кто жил в квартире на момент приватизации, но в ней не участвовал. Отказники от приватизации сохраняют за собой право пользования квартирой даже после смены владельца.
При подготовке к сделке нужно не только провести все эти проверки, но и сохранить подтверждение того, что они проводилась. Бумажные документы должны храниться и после совершения сделки. Когда сведения о продавце или квартире проверяются в интернете, нужно сделать два скриншота. На одном из них должен быть виден запрос, на втором – полученная в ответ на него информация.
Все перечисленное – это проверка, которую вы сможете провести самостоятельно и предотвратить большинство наиболее распространённых рисков, связанных с приобретением недвижимости. Но есть еще моменты, которые сам покупатель проверить не сможет. Так, не обладая специальными знаниями, покупатель, как правило, сам не способен отличить поддельные документы от подлинных. Как не сможет он получить информацию из закрытых баз данных, из которых, к примеру, можно узнать, не было ли у продавца судимости за мошенничество. Поэтому в случаях, когда требуется более тщательная проверка, стоит обратиться к специалистам по тел. 89538544631
Нет комментариев