Предыдущая публикация
Гостеприимный бизнес: апарт-отели — новый формат для инвестиций и проживания
Активы из сферы недвижимости — часть портфеля инвестора, но по большей части популярными у россиян были (и остаются) жилые квартиры. Однако в условиях отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки нужны какие-то более доходные и стабильные варианты.
Анализ рынка апарт-отелей в г. Ивано-Франковск www.restko.ru/market/12002 Тот, кто хоть однажды сдавал самостоятельно свою недвижимость, знает, насколько это энергозатратное дело: найти арендатора, проверить его репутацию, да и когда ездить на показы квартиры, если большую часть недели проводишь на работе? Но может ли недвижимость сдавать себя сама? Одна из перспективных альтернатив вложениям в квартиры появилась как раз на стыке сервиса и экономики. Это апарт-отели. Из них особенно интересны те, что расположены в регионах с растущим туристическим потоком. А «образцовым» городом с точки зрения развития формата апарт-отелей с сервисной составляющей считается Санкт-Петербург.
Почему Петербург?
По словам партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, рынок гостиничной недвижимости и туризма в России активно развивается. Путешественников по стране становится все больше, а отелей современного формата все еще крайне мало. Поток гостей Северной столицы создает стабильный спрос на средства размещения, в том числе на сервисные апартаменты как удобный формат временного проживания. Кроме того, Санкт-Петербург, в отличие от Москвы и Сочи, сразу пошел по пути развития именно сервисных апартаментов, а не квазижилья в статусе апартаментов», — добавляет эксперт.
«С 2015 года в Санкт-Петербурге доля инвестиционных апартаментов составляла 50% от всего предложения в этом сегменте. Для сравнения, в Москве их лишь 2–3%», — комментирует генеральный директор DSS Consult Дарья Канева. Причиной привлекательности такой недвижимости для инвесторов она называет низкий относительно Москвы чек покупки, а также значительный турпоток (в 2024 году город посетили 11,6 млн человек, это рекордный с 2019 года показатель).
В поездках по стране людям нужны комфортные средства размещения, отмечают эксперты, поэтому современные апарт-отели с профессиональным управлением пользуются спросом. Что хорошо для туристов, хорошо и для инвесторов: приобретая лоты в свежем современном комплексе, последние могут рассчитывать на получение доходов, по минимуму вовлекаясь в процессы сдачи в аренду и обслуживания своей недвижимости.
Для инвесторов у девелопера, как правило, разработано несколько моделей, объясняет Ольга Широкова. Одна из них предполагает получение гарантированного дохода с фиксированными выплатами, которые не зависят от загрузки данного номера в отеле. Другая — так называемый котловой метод, когда доход распределяется исходя из совокупной выручки всех апартаментов под управлением. И наконец, применяется индивидуальный подход: доход формируется как процент от фактической выручки конкретного номера. То есть инвесторы могут выбирать между стабильным денежным потоком и гибкими, но потенциально более прибыльными схемами. В Санкт-Петербурге, добавляет эксперт, наиболее распространен котловой метод, тогда как предложение с гарантированными выплатами ограниченно.
Один из отелей, который предлагает возможность получения гарантированного ежемесячного дохода, — ARTSTUDIO M103 от компании RBI.
Новый отель у Московских ворот
Апарт-комплекс уровня «4 звезды» построен компанией RBI в нескольких минутах ходьбы от Московского проспекта на новой Ташкентской улице в Санкт-Петербурге. В эксплуатацию ARTSTUDIO M103 был введен в мае 2024 года, но еще на этапе стройки получил ряд весомых наград по итогам премий Urban Awards и стал победителем конкурса «Доверие потребителя» в 2022 году (независимый конкурс на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проводится с 2008 года) как «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге». Стоимость лотов в настоящее время начинается от 8,5 млн рублей, купить можно в рассрочку, в ипотеку или в лизинг*.
Сдаются апартаменты с отделкой, часть — с антивандальной меблировкой. Для удобства приобретения есть рассрочка «50/50», которая позволяет сдавать апартамент сразу после внесение половины платежа.
Управляет отелем компания RBI PM, профессиональный отельный оператор и победитель профессиональных премий: Urban Awards и Proestate & Toby Awards. Оператор может взять на себя поиск арендаторов, их регистрацию, круглосуточный гостиничный сервис, ремонт номеров и разрешение нештатных ситуаций с проживающими. А также предоставлять ежемесячные отчеты собственникам и выплачивать им доход.
Инвестор может выбрать разные варианты взаимодействия с УК. Один из наиболее безопасных способов инвестирования — программа «Гарантированный доход»**, в данном случае выплачивается 65 000 рублей в месяц в течение двух лет с момента заключения агентского договора с УК, вне зависимости от общего дохода отеля.
Об успешности проекта говорит то, что уже на старте он показывает хороший средний показатель ADR (Average Daily Room Rate, средняя цена за номер) — 45 000 рублей. И хорошую заполняемость — 77%. Обычно, делятся эксперты, нужно время, чтобы новый инвестиционный отель стал известным на туристическом рынке и достиг такого уровня.
После заключения договора с управляющей компанией отеля инвестор получает доступ к личному кабинету, данные в котором обновляются в онлайн-режиме. В нем отражены все показатели по отелю, в том числе профессиональные, которые обычно УК не любит показывать инвесторам. Личный кабинет RBI по наполнению почти не отличается от кабинета управляющего отелем, что дает возможность полностью контролировать процесс сдачи номера.
Кстати, если сравнивать доходность инвестиций в апарт-отель с рентным доходом от квартиры, то, подсчитали аналитики портала «Мир квартир», в Петербурге квартиры в аренду приносили около 5% годовых в 2024 году. Доходность номеров в ARTSTUDIO М103 на конец прошлого года составляла 8% без учета капитализации активов***.
Как выбрать доходные апартаменты?
На что важно обратить внимание инвестору? Апарт-отель хорошо расположен. В случае с ARTSTUDIO M103 рядом метро «Московские ворота» и развитая инфраструктура района, до аэропорта Пулково всего 17 км — на машине этот путь без пробок займет около получаса. До Московского вокзала и до Невского проспекта — 5 км на машине или 15 минут на метро.
Играет роль интересная архитектурная концепция. ARTSTUDIO M103 построен в духе «советского шика», это отсылка к стилистике, в которой задумывался Московский район Петербурга. В отеле подчеркнута атмосфера города, где серость — это лишь антураж для яркого петербургского солнца. Эта особенная радость солнечного дня в Петербурге зашита в дизайн-код отеля, над созданием которого работал архитектор Евгений Подгорнов — основатель архитектурной студии INTERCOLUMNIUM, и московское дизайнерское бюро MAD Architects. А курировал создание дизайна (и предложил акцентировать желтый) шеф-дизайнер RBI Олег Надёжин, который следит, чтобы все проекты девелопера отвечали высоким эстетическим стандартам компании.
ARTSTUDIO M103 построен в духе «советского шика», это отсылка к стилистике, в которой задумывался Московский район Петербурга.
Получилось нетривиальное и комфортное для туристов место, где сочетаются, с одной стороны, свобода проживания в апартаментах, а с другой — статус и комфорт четырехзвездочного гостиничного сервиса.
Помимо хорошего сервиса, проект ARTSTUDIO M103, ставший уже третьим в сети апарт-отелей компании, развивает и арт-направление. Это не только еще один элемент притяжения для туристов, но и дополнительная инвестиционная ценность. Art for Apart, или «Искусство для всех», — концепция сети ARTSTUDIO: в коллаборации с известными деятелями искусств и молодыми художниками каждый отель становится особенным, поскольку пространство в нем наполняется авторскими произведениями искусства и яркими театральными событиями. В ARTSTUDIO M103 парадное лобби украшает абстрактная картина Вячеслава Михайлова — авторская аллюзия на тему петербургской архитектуры.
А недавно внимание любителей искусства было приковано к арт-резиденции художницы Евгении Тут, которая в отеле работала над своими выставочными работами. Они станут частью экспозиции Московского музея современного искусства.
С марта 2025 года прямо в отеле будет идти иммерсивное шоу «Заблудшие» — о стилягах, Советском Союзе и любви к танцам, музыке и друг к другу. В постановке будут задействованы номера отеля.
Еще один плюс апарт-отеля — экологичность. ARTSTUDIO M103 первым в Петербурге получил международный зеленый сертификат BREEAM уровня Very Good в 2023 году за экологичную стройку и экологичные решения на этапе проживания. В проекте установлена профессиональная отельная сантехника с датчиками утечек, создана удобная система автоматического отключения и включения электричества, используются только энергосберегающие лампы и установлены энергоэффективные лифты. Для разумного инвестора это хороший показатель — гарантия ответственного подхода девелопера к работе и возможность экономить на оплате коммунальных услуг при эксплуатации.
Девелопер с опытом
Впрочем, репутация RBI как ответственного девелопера, работающего на благо города, подтверждения не требует. Компания 30 лет успешно работает на рынке недвижимости, в портфеле имеет немало знаковых для города проектов: жилые комплексы «Таврический» (просп. Чернышевского), «Четыре горизонта» (Свердловская наб.), Futurist (Барочная ул.) и культурно-деловое пространство «Левашовский хлебозавод» включены в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев как примеры архитектурных достижений современности, продолжающие традиции лучших петербургских зодчих.
В сегменте апарт-отелей ARTSTUDIO M103 — уже третий отель девелопера. Уже работающие отели имеют высокую оценку на туристических сервисах и заполняются даже в низкий сезон. Сейчас компания RBI планирует реализацию новых проектов, в том числе в исторической части города.
Следующая публикация
Комментарии 1