Агентство недвижимости «ЯМСКИХ»

Когда могут повысить ставку по действующей ипотеке. Реальные случаи

Может ли вырасти ставка по действующей ипотеке с ростом ключевой? В каких случаях могут повысить ставку по льготной программе?
В большинстве случаев ставка по ипотечному договору фиксируется на все время действия кредита. Но бывают ситуации, когда ставка может повыситься.

Общие правила

По действующему законодательству банк не может менять ставку по заключенному ипотечному договору в одностороннем порядке, как и сократить срок кредита или изменить порядок выплаты. Это прописано в ст. 29 ФЗ-395-1 «О банках и банковской деятельности».
Поэтому большинство договоров заключаются с фиксированной процентной ставкой, и, например, с повышением ключевой ставки условия по уже взятой ипотеке не меняются. Однако здесь есть свои исключения. Такие случаи обычно прописываются в самом кредитном договоре или могут быть указаны в других законодательных актах (например, о льготном кредитовании).

По какой причине могут поднять ставку?

1. Частые просрочки платежей
В такой ситуации кредитор вправе обратиться в суд и принудительно пересмотреть условия договора, чтобы застраховать себя от возможных рисков в будущем.
2. Нецелевое использование займа
Если в банке узнают, что полученный кредит заемщик потратил не на заявленную цель, ему тоже, скорее всего, повысят процент. Правда, в случае с ипотекой, которая чаще всего поступает сразу на счет застройщика, это маловероятная ситуация.
3. Больше не зарплатный клиент
Возможной причиной повышения ставки по ипотеке может стать прекращение зарплатного проекта, благодаря которому заемщик получал более низкую процентную ставку по ипотечному кредиту. Затем уволился и перестал регулярно пользоваться картой. Но это обязательно должно быть закреплено в договоре, иначе повышение будет незаконным.
4. Отказ от страхования
Процент по ипотечному кредиту может вырасти, если заемщик отказывается от оплаты страхования.
Размер ставки в таком случае также должен быть прописан в договоре ипотеки и доведен до сведения потребителя при подписании договора, иначе существует риск признания этого условия договора недействительным.
5. Окончание льготного периода
Ставка по ипотеке может увеличиться при несоблюдении сроков оформления залога или регистрации дома при кредитах на строительство.
Повышается ставка и по окончании льготного периода по ипотеке. Например, сейчас на рынке есть предложения от застройщиков и банков, когда на определенный срок (как правило, время строительства) предлагается пониженная ставка по ипотеке. Но после окончания этого периода ставка повышается до рыночных значений.
6. Плавающая ставка
Ставка по действующей ипотеке может вырасти, если в договоре фигурирует плавающая ставка. В данном случае банк может повысить ставку, исходя из изменения ставки ЦБ. В договоре это также должно быть зафиксировано, в каких пределах банк может менять условия по займу.
7. Нарушение принципа «одна льготная ипотека в одни руки»
В декабре прошлого года правительство утвердило правило, что льготную ипотеку можно взять один раз. Это касается всех льготных программ с господдержкой.
По новым правилам, банк, узнав о наличии нескольких льготных программ, имеет право повысить ставку до рыночной и доначислить невыплаченные суммы.
8. Увольнение для айтишников
Для участников IT-ипотеки помимо принципа однократности имеет значение трудовая деятельность заемщика. Чтобы получить кредит по льготной ставке, нужно работать в аккредитованной компании на протяжении всего срока договора. Если это условие нарушается, ставка по кредиту может вырасти.
Если сотрудник увольняется или компания теряет аккредитацию, то чтобы не потерять льготы, айтишнику необходимо в срок до полугода устроиться в другую компанию, которая удовлетворяет всем требования.
9. Отсутствие регистрации
Для дальневосточной и арктической ипотеки дополнительными факторами для повышения ставки выступают отсутствие регистрации у заемщика в регионах ДФО и Арктики, а для врачей, учителей, работников ОПК — отсутствие документов о трудоустройстве. В данном случае ставка по ипотеке может тоже вырасти до рыночных значений
Похожее условие есть и по сельской ипотеке. Согласно правилам программы, если не зарегистрироваться в доме в течение 180 дней с момента оформления права собственности, банк имеет право повысить кредитную ставку до уровня ключевой ставки ЦБ, действующей на дату внесения изменений в договор.

Новый стандарт защиты ипотечных заемщиков начнет действовать с 2025 года

Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, в сотрудничестве с Банком России, утвердил Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, как сообщает Банк России.
Основная задача нового документа — минимизировать использование высокорисковых схем ипотечного кредитования и обеспечить более детальную информированность заёмщиков об условиях кредитов и связанных с ними рисках.
Документ направлен на предотвращение ситуаций, когда банки переводят средства, выданные по ипотеке, не на эскроу-счёт, а на аккредитив, где они могут находиться без использования на протяжении длительного времени.
Регулятор подчёркивает, что запрет на длительное размещение средств на аккредитивах снизит риски для заёмщиков, поскольку средства на них не защищены системой страхования вкладов, в отличие от счетов эскроу.
В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры (кешбэк).
Цель этих требований — чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счёт собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счёте лишиться и денег, и квартиры.
Кроме того, банки не имеют права получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки, если это приводит к росту цены на объект недвижимости.
Стандарт определяет основные принципы формулирования условий ипотечного договора, включая расчёт суммы кредита, срок кредита, возможные комиссии и другие параметры. Рекомендуется, чтобы ипотечные договоры заключались на срок не более 30 лет и на сумму не превышающую 80% справедливой стоимости объекта ипотеки.
Также банки будут обязаны информировать заёмщиков о разнице в полной стоимости кредита при получении вознаграждения за пониженную процентную ставку, а также возвращать неиспользованную часть вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.
Согласно сообщению ЦБ, стандарт вступит в силу 1 января 2025 года и будет применяться к договорам, заключенным после этой даты.