Это распространенное заблуждение!
Свидетельство о собственности и заменившая его с 15.07.2016 года выписка из ЕГРН являются лишь правоподтверждающими документами. Попросту говоря, это свидетельство того, что в Росреестр внесена запись о владельце недвижимости и его право собственности зарегистрировано.
А вот как собственник приобрёл данную недвижимость, на основании чего владеет? Это нужно обязательно уточнить. В выписке из ЕГРН (в разделе 2 на втором листе) или в свидетельстве о собственности указываются все документы-основания. При выборе квартиры изучению этих документов следует уделить особое внимание, ведь от них в значительной степени зависит безопасность будущей сделки.
Документов, на основании которых можно приобрести квартиру, существует немало. Рассмотрим основные из них.
1. Договор передачи квартиры в собственность. Приватизацию часто считают надежным и безопасным документом. История квартиры выглядит прозрачно, ведь мы имеем дело с первым собственником. Однако, здесь не всё так просто.
Во-первых, иногда бывают «отказники» - лица, отказавшиеся от своей доли в собственности на квартиру. Собственности-то у них нет, а права на квартиру есть! Никакой суд их никогда не выпишет из этой квартиры, даже если квартира будет продана, а вы станете её собственником. Имейте это в виду!
Во-вторых, иногда перед приватизацией выписывают из квартиры несовершеннолетних, не вполне адекватных людей и др. А потом приватизируют. Надо проверять законность выписки таких граждан из продаваемой квартиры.
Ну и в-третьих, если квартира недавно приватизирована и сразу продается, то продавцы, желая сэкономить на налогах, нередко пытаются скрыть в договоре купли-продажи истинную стоимость объекта недвижимости, продают по неполной стоимости. Этот вопрос нужно сразу уточнять.
2. Договор купли-продажи (ДКП) тоже считается абсолютно безопасным документом. Но и тут есть подводные камни.
Если квартира оформлена на одного человека, а приобреталась в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга.
Если при оплате стоимости квартиры был использован материнский капитал, то детям обязательно должны быть выделены доли в данном жилом помещении. Но соблюдают это не все.
Информацию о собственниках нужно тщательно анализировать. Иногда бывает, что в паспортах не проставлены отметки о браке и детях, что создает дополнительные трудности. К тому же, с июля 2021 года штампы о семейном положении и о детях перестали быть обязательными в паспортах россиян.
Ну и особенно следует насторожиться, если квартира несколько раз перепродавалась за короткий период времени. Например, за последние полгода-год собственник менялся два или три раза. Или же продавец пытается реализовать совсем недавно приобретенную квартиру. Возможно, так мошенники заметают свои следы. Не говоря уже о том, что документы могут быть поддельные, особенно если квартира уж очень дешёвая.
3. Свидетельство о праве на наследство по закону / по завещанию. Наследниками могут быть как родственники, так и абсолютно чужие люди.
Наследство обычно считается плохим документом. Люди много наслышаны про споры наследников и обычно не хотят связываться с тем, в чём нужно серьёзно разбираться. Или же решают рискнуть, соблазнившись низкой стоимостью квартиры, рассчитывая на везение. А зря! Не всякое наследство можно до конца проверить, но опытный юрист, исходя из конкретной ситуации, подскажет вам, стоит ли связываться с тем или иным вариантом.
Наследство – это не всегда плохо. Это лишь повод чуть серьёзнее взглянуть на ситуацию и как следует всё проанализировать.
4. Договор дарения. Недвижимое имущество дарят как родственникам (близкими и не очень), так и чужим людям. Родственники дарителя могут оспорить договор дарения и доказать, что даритель был неадекватен. Стоит особо насторожиться, если даритель почтенного возраста. Хотя и более молодые дарители тоже могут совершить сделку в состоянии алкогольного/ наркотического опьянения или состоять на учете в психоневрологическом диспансере.
5. Договор пожизненной ренты или Договор пожизненного содержания с иждивением. По общему правилу, если квартира продается, то это означает, что рента уже исполнена. То есть должно быть свидетельство о смерти человека, с которым заключался такой договор (получателя ренты), и должно быть снято обременение с данного объекта недвижимости.
Риски приобретения такой квартиры состоят в том, что могут объявиться наследники умершего и потребовать расторжения договора ренты, мотивируя это тем, что получатель ренты подписал договор под давлением, принуждением, в результате заблуждения или не отдавал отчет свои действиям / был недееспособен и др.
6. Решение суда. Это тоже напрягающий сознание документ. Тут сразу понятно, что были какие-то споры, связанные с недвижимостью. А со спорными квартирами связываться как-то не хочется. Но решение суда обязательно к исполнению. Второй раз судиться по одному и тому же вопросу нельзя. Поэтому, если решение суда вступило в законную силу, все инстанции пройдены или сроки апелляций прошли, то данный документ-основание относительно благополучный. Хотя нюансы могут быть и здесь.
7. Соглашение об отступном встречается нечасто. Соглашению об отступном обычно предшествует договор займа, сумму которого должник был не в состоянии погасить в установленный срок деньгами. Например, взял большие деньги для развития бизнеса, а бизнес прогорел. Поэтому стороны договорились, что вместо денег кредитор заберет себе имущество должника (квартиру). Здесь надо иметь в виду, что предоставление отступного не должно нарушать законные права и интересы третьих лиц.
8. Справка о выплаченном пае ЖСК является основанием приобретения права собственности на квартиру в кооперативном доме, построенном, как правило, в 90-х годах. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Приватизировать такие квартиры не нужно. В справке о полной выплате пая обычно указывается один человек. Но это возмездное получение имущества, поэтому супруг/супруга члена ЖСК по умолчанию тоже является собственником квартиры.
9. Договор долевого участия / Договор инвестирования свидетельствует о том, что ваш продавец изначально приобретал квартиру в новостройке и является её первым собственником. С 1 июля 2019 года единственным законным документом при продаже новостроек (за редким исключением) является договор долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, поскольку договор инвестирования несет в себе существенные риски для дольщиков.
10. Договор мены. Юридически к договорам мены применяются те же правила, что и к купле-продаже. По сути мена – это и есть купля продажа, только расчет идет не деньгами, а недвижимостью, то есть своего рода бартер. Обычно договор мены, где два физических лица обмениваются недвижимостью, встречается достаточно редко. Другое дело – мена с городом, когда переселенцы получают новую квартиру взамен старой, расположенной в доме под снос.
Оценить совокупность рисков в каждом конкретном случае может только квалифицированный специалист.
Будьте внимательны при выборе квартиры. Заранее уточняйте все нюансы!
Вопросы и комментарии приветствуются!
Добро пожаловать в мою группу! Здесь я рассказываю об особенностях купли-продажи жилья в Москве, а также просто интересные и необычные истории из жизни моих клиентов, связанные с недвижимостью.
Если вам нужна квалифицированная помощь в покупке (продаже) квартиры (комнаты, доли), оценка квартиры (комнаты, доли), сопровождение сделки, юридическая проверка приобретаемой вами недвижимости или просто консультация, напишите мне сообщение
или позвоните по телефону/WhatsApp +7(903)-266-12-27.
#пронедвижимость #квартирныйвопрос #каккупитьквартиру
#покупкаквартиры #квартирныехитрости #купитьквартиру
#рискивнедвижимости #рискинедвижимость #выборквартиры
#каквыбратьквартиру #риелторвсаомосквы #риелтор #недвижимость #риэлтор #риэлторскиеуслуги #недвижимостьмосква #прожильё #недвижимостьмосквы
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Комментарии 5