Потерянные и позабытые: что делать с участками, на которые нет документов.

Сегодня существует довольно много земельных участков, на которые по какой-то причине не оформлена собственность, либо это просто поросшая бурьяном земля с неизвестным владельцем. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, какие трудности могут возникнуть при распоряжении и при сделках с такими угодьями.
В своем праве
Некоторые люди в России еще с советских времени владеют участками, на которые так и не было оформлено право собственности. Иногда им просто лень заниматься бумажной волокитой, а некоторые хитрые владельцы таким образом пытаются уйти от налогов.
Без бумажки
Приобретать участки в собственность в России стало возможно только после 1993 года, напоминает управляющий партнер юридической группы "Клевер Консалт" Андрей Сидоренко. До этого момента землю просто предоставляли в качестве надела для занятия садоводством, и у многих владельцев такой земли никаких документов на право собственности до сих пор так и нет.
Такая расслабленность очень опасна, причем как для владельцев земли, так и для потенциальных покупателей. Ни в коем случае не нужно соглашаться на приобретение такого участка, даже по очень выгодной цене, ведь впоследствии это принесет огромное количество проблем: придется искать прежнего владельца, просить его восстановить документы. А он может и отказаться заниматься этим.
Ну и, конечно, без документов о собственности невозможно заключать сделки по продаже, аренде участка или завещать его. Кстати, у наследников появится огромное количество проблем с оформлением земли на себя.
Не стоит расслабляться, если у вас есть "какой-то" документ.
"К примеру, у вас на руках только членская книжка садовода. Но ведь у СНТ может смениться председатель или сгореть архив, его могут ликвидировать. В этом случае оформить собственность на участок будет уже очень затруднительно", – предупреждает адвокат палаты Московской области Наталия Иванникова.
В некоторых случаях участок без законного собственника могут и вовсе изъять. А в ситуации, если на такой земле построен дом, его могут признать самовольной постройкой и заставить владельца снести за свой счет, говорят юристы.
Зарегистрировать право на землю сейчас получится в упрощенном порядке в рамках "дачной амнистии". В частности, по ней можно "легализовать" участки, полученные до 30 октября 2001 года.
Для этого необходимо представить заявление на государственную регистрацию прав в Росреестр и любой документ, который подтверждает право на него (к примеру, акт органа власти о предоставлении земельного участка). В случае если таких документов нет, то можно представить выписку из похозяйственной книги, выданную органом местного самоуправления.
Если на участке, на который нет документов о собственности, построен дом, то после оформления соответствующих бумаг на землю нужно обязательно сделать то же самое и с недвижимостью.
Оформление прав на постройки осуществляется при наличии технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и декларации об объекте недвижимости, составленной правообладателем.
Все на поиски
Для того чтобы все-таки привести документы в порядок и оформить должным образом право собственности на свой участок, стоит найти все бумаги, подтверждающие законность выделения землей.
К таким документам относятся постановление о предоставлении участка местных властей, которые были наделены данной функцией в свое время, либо свидетельство на землю старого образца или же акт, выданный земельным комитетом.
Если участок не прошел кадастровый учет, надо сделать его межевание. А потом уже со всеми этими бумагами следует обратиться для оформления права собственности в Росреестр.
Хорошо, когда бумаги есть на руках. А вот если документы потерялись за давностью нет, то ситуация, конечно, осложняется.
"Их нужно восстанавливать через архив или органы местной администрации, ну или в крайнем случае обратиться в суд. В суде люди предъявляют доказательства того, что они жили на участке и ухаживали за ним – например, счета и документы об оплате услуг ЖКХ, показания свидетелей, иногда даже какие-то фотографии", – делится опытом руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
В суд предстоит обратиться и в том случае, если участок в свое время выделялся родителям (и они не оформляли право собственности) и после них фактически используется детьми. Им придется подать иск о признании права собственности на участок в порядке наследования.
Дело зашло в тупик
Конечно, бывают ситуации, когда оформить собственность на такие участки оказывается и вовсе невозможно. Если люди пытаются сделать это через суд, то в каждой конкретной ситуации все будет зависеть только от его решения. А суд, естественно, может и отказать.
"В моей практике был случай, когда люди не смогли получить документы на свой земельный участок. Участок и дом были давно заброшены, да и от дома остался только фундамент. Забавно, что право собственности на оставшийся фундамент дома все-таки удалось через суд признать. Люди для этого привлекли свидетелей, которые подтвердили, что еще свадьбу отмечали в этом доме. Суд признал ранее возникшее право на этот фундамент, а право на участок не признал", – делится историей из практики эксперт отдела загородной недвижимости офиса "На Николоямской" компании "Миэль" Анна Почикаева.
Разумеется, к суду нужно очень хорошо подготовиться. В этом деле могут помочь оплаченные счета, свидетельские показания, фотографии, а также любые записи и документы, косвенно подтверждающие факт владения землей.
Бесхозная земля
Случается, что человек присмотрел для покупки заброшенный, поросший травой участок. Но кому принадлежит эта земля, совершенно не понятно – не ясно, с чего начинать и в каком направлении двигаться.
Многообразие ситуаций
Если участок заброшен, это вовсе не значит, что у него нет собственника. Даже если он не принадлежит частному лицу, то значит его владельцем является юридическое лицо или государство (например, в лице муниципалитета).
Причины, по которым участок пустует, могут быть самые разнообразные. Скажем, владелец умер, его дети или другие родственники вступили в наследство, но не собираются ничего делать с этой землей.
Хотя вероятна и такая ситуация, что собственник жив и здоров, и даже с документами на участок все в порядке. Возможно, он совсем не против продать ненужные угодья, но вот как его найти?
В поисках хозяина
Для того чтобы установить, кому принадлежит участок, следует изучить Публичную кадастровую карту. На этом ресурсе можно почерпнуть большое количество нужной информации, например, узнать кадастровый номер земельного участка, его адрес, разрешенное использование и форму собственности.
Раздобыв эти сведения, уже можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать данные собственника.
"Правда там вы получите только его ФИО. Телефон и адрес вам не дадут", – предупреждает Иванникова.
За деталями лучше также обращаться в архив и в местную администрацию. Если участок находится на территории садового товарища, то стоит побеседовать с председателем СНТ – вдруг у него найдутся контакты собственника.
Также стоит поговорить с соседями, которые либо укажут координаты, либо подскажут дальнейшее направление поиска.
Установив собственника и связавшись с ним, можно договариваться о сделке. Хорошо, если у него нет проблем с документами. В противном случае для продажи ему придется восстановить бумаги и оформить землю в собственность, как уже говорилось выше.

Права и обязанности собственника земельного участка

Любое право собственности состоит из трех элементов .
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника .
Есть признаки, по которым можно определить, что собственник не использует участок по целевому назначению:
1.Участок для ведения сельского хозяйства не менее чем наполовину зарос кустарником, деревьями или сорной растительностью, а если он относится к особо ценным сельхозугодьям — на 20% площади. При этом нет признаков ведения с/х деятельности на остальной части участка .
2.На участке для строительства нет построек или строительных работ.
Если собственник забросил участок, его оштрафуют:
а) от 0,3 до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 ₽ — если участок предназначен для ведения сельского хозяйства;
б) от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 ₽ — если участок предназначен для строительства, садоводства или огородничества.
Еще одно основание, по которому собственника могут оштрафовать или изъять землю: если он использует участок не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. Штраф составит:
от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 ₽ — за нецелевое использование. Если кадастровая стоимость не определена, то от 10 000 до 20 000 ₽ ;
от 20 000 до 50 000 ₽ — если земля в непригодном состоянии, что не позволяет использовать ее по целевому назначению.
В три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если хозяин земли начал строить дом, но за три года не успел, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет.
Кроме того, сначала собственника должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка .
Если участок не используют более трех лет или же нарушают разрешенное назначение земли, можно обратиться в прокуратуру или администрацию с жалобой. Муниципалитет проведет проверку и, если информация подтвердится, может изъять участок. После этого подаст заявление в Росреестр, а через год — в суд. Если суд примет положительное решение по делу, администрация снова подаст документы в Росреестр, чтобы оформить его в муниципальную собственность.

Спор с соседями о границах земельного участка – как разрешить?

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.
Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.
Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:
• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;
• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами. Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.
• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).
Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:
1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.
2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.
3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания.
Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.
1. Определение своей позиции и причин конфликта
Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.
В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» – поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.
Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.
2. Сядьте за стол переговоров
Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.
Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.
3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора
При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.
Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.
Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.
Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.
Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло – готовьтесь к суду!

Судебная защита прав по земельным спорам

Земельные споры подсудны исключительно районным (городским) судам.
По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом.
Это могут быть требования:
• Об определении границ или их изменении;
• Об устранении препятствий в пользовании участком;
• Об устранении кадастровой ошибки;
• О сносе самовольной постройки и т.д.
Не стоит искать в Интернете образец искового заявления по земельным спорам между соседями – вы едва ли найдете иск, отражающий аналогичный вашему, спор.
Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный адвокат сможет справиться с грамотной подготовкой искового заявления.
Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к грамотным юристам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат.
В ходе судебного заседания может потребоваться назначение землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы, если по документам установить важные для дела обстоятельства не удастся.
Расходы на оплату экспертизы стороны могут понести как совместно, так и единолично. В дальнейшем все расходы будут отнесены на проигравшую спор сторону.