Обязательное межевание земельного участка в 2025 году!

С 2024 года продолжают действовать ужесточённые требования к земельным участкам. Владельцы участков без кадастровых границ не могут их продать. Что делать собственникам земли без уточненных границ?
Согласно последним требованиям к оформлению земельных участков -

с 1 марта 2025 года

межевание станет обязательной процедурой. Земельный участок, у которого нет межевого плана (МП), считается проблемным, и любые манипуляции с ним (продажа, оформление дарственной, раздел, объединение с другими и так далее) на практике стали невозможными.
В связи с тем, что ранее межевание не было обязательным, у собственников часто возникали кадастровые ошибки: наложение, пересечение границ, самозахват участка соседями. Исправить неточности можно, проведя межевание и подав заявление в Росреестр с просьбой скорректировать сведения в ЕГРН. В сложных случаях выходом становится обращение в суд с исковым заявлением и проведение землеустроительной экспертизы для вынесения окончательного решения.
Без проведения межевания зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре невозможно. Межевой план признан обязательным документом для проведения сделок с недвижимостью. Границы нужно не только уточнить, но и согласовать с соседями смежных участков. Составляем акт согласования, который поможет избежать земельных споров и избежать ситуации с наложением границ участков. Фактические границы не совпадали с теми, что указывались в кадастровом плане. Государством принято решение обязать собственников участков проводить межевание.
На сегодняшний день с оформлением участков сложилась такая ситуация, как пример, для совершения нотариальной сделки купли-продажи или дарения земельного участка нотариусы требуют выписку из ЕГРН о том, что участок промежеван, а в случае отсутствия данной выписки отказывают в удостоверении сделки. Нотариусы на законных основаниях ссылаются на нормативный акт, изданный Федеральной нотариальной палатой.

Без межевания невозможно строительство дома

Местные администрации стали требовать межевание земельного участка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Градостроительный план земельного участка — обязательный этап в получении разрешения на строительство, и в дальнейшем нужен для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом.
Владелец земельного участка сам должен понимать важность межевания. Когда границы участка определены, есть четкое понимание, что участок принадлежит не только по свидетельству с такой-то площадью, но и существует на местности. Особенно это правило коснулось участков, которые не огорожены забором. Проведение межевания в большинстве случаев исключает судебные разбирательства по спорам о границах между участками.
Все идет к тому, что становится невозможным перерегистрировать и передавать по наследству немежеванный надел. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии наследников не будут иметь юридической силы. Также невозможно будет использовать землю в качестве залога или обеспечения для получения кредитов.
Изменения затронут участки нестоящие на кадастровом учете, а также земли, которые уже поставили на учет, но границы которых законодательно не утверждены. Закон не делает разграничения между категориями земель — нововведения коснутся всех участков без исключения. Если собственник не проведет межевание участка, то лишится права распоряжаться собственностью, несмотря на наличие правоустанавливающих документов.

Как изменить вид разрешенного использования земель.

Росреестр довольно подробно разъясняет порядок действий на случай, если фактический вид использования земли не соответствует разрешенному. Поясним, всего существует 13 видов разрешенного использования земель (ВРИ) — его определяют местные власти исходя из исторически сложившихся условий использования каждой территории, а также исходя из результатов публичных слушаний. Некоторые виды могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, тогда как другие — после получения разрешения. При этом для некоторых видов деятельности участки не могут быть использованы, что объясняется защитой населения и обеспечением комфортных условий проживания.
Для изменения вида разрешенного использования Росреестр предлагает руководствоваться правилами землепользования и застройки (если они приняты региональными или местными госорганами). Далее при отсутствии законодательных ограничений правообладатель участка может самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Для этого потребуется подать в МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.
Если правообладатель решил изменить ВРИ на вид, отнесенный к условно разрешенному, то потребуется согласие уполномоченного органа после публичных обсуждений или слушаний. При этом в Росреестре предупреждают, что изменение вида разрешенного использования участка может повлиять на его кадастровую стоимость, а также величину земельного налога.
Отметим, что сама процедура выглядит трудоемкой: правообладателю потребуется найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) с перечнем ВРИ, а также самостоятельно убедиться в отсутствии законодательных ограничений на подачу заявления о смене ВРИ. При этом порядок действий на случай отсутствия утвержденных ПЗЗ дополнительно не разъясняется.

Нужно ли оформлять землю в собственность под частным домом

Достался в наследство дом, а земельный участок под ним в собственность не оформлен. Обязательно ли это делать.
«‎Оформлять земельный участок под домом, который достался вам в наследство, – это право, а не обязанность, Если решите это сделать, то для начала нужно выяснить, можно ли оформить земельный участок бесплатно или придется выкупать».
Если жилой дом перешел по наследству после 30.10.2001 г. и при этом наследодатель оформил свое право собственности на дом до введения в действие Земельного кодекса РФ, то земельный участок наследнику можно оформить бесплатно, выкупать его не придется. Дата регистрации обычно указана в свидетельстве о праве собственности, в выписке из ЕГРН, в самом договоре приобретения дома и в свидетельстве о наследстве, где перечисляется наследуемое имущество.
Не имеют значения основания права собственности, то есть был ли дом куплен, подарен, получен по наследству, построен и оформлен в собственность по декларации и так далее. Если же наследодатель оформил право собственности на жилой дом после 30 октября 2001 года, то можно воспользоваться правом аренды или выкупа земельного участка. Для этого надо обратиться в администрацию по месту нахождения недвижимого имущества и подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае положительного решения администрация оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка для дальнейшего выкупа.
После межевания земли и постановки на кадастровый учет нужно будет подать заявление о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов.
Образец можно взять в администрации. В заявлении нужно будет написать кадастровый номер участка – он указан в уведомлении о постановке участка на кадастровый учет.
Затем в течение месяца администрация должна подготовить договор купли-продажи и выдать один экземпляр заявителю. В документе будет указана стоимость, а также реквизиты для внесения платы и максимальный срок ее внесения (обычно 14 дней). После оплаты нужно подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи, который подшивается к договору.
На финальном этапе сотрудник администрации согласует с владельцем дома дату регистрации права собственности. Документы надо подать в Росреестр через отделение МФЦ.
Продать дом можно и не оформляя участок в собственность. Вместе с правом владения постройки новому хозяину перейдет и земля – на тех же условиях, что и у прежнего домовладельца.

Сосед захватил часть земельного участка что делать?

Споры между соседями, касающиеся собственности на землю, а также порядком ее использования – распространенное явление. Но прежде чем начинать скандал, необходимо продумать варианта правового регулирования ситуации. Если сосед захватил часть земельного участка, следует найти правоустанавливающие документы, провести с ним беседу и если это не приносит результата – готовиться к подаче претензии, жалоб и искового заявления.
Если сосед самовольно захватил землю, которая его собственностью не является, следует начать с определения владельца спорного объекта. Возможно три основных варианта:
--Земля принадлежит лицу, инициирующему проверку, то есть владельца участка, расположенного рядом.
--Земля является государственной или муниципальной. В этом случае действия гражданина могут нарушать права неограниченного круга лиц. Например, надел используется для склада мусора.
--Площадь принадлежит третьему лицу, чье местоположение не известно. Действия могут нарушать интересы как только собственника, так и широкого круга лиц. Все зависит от конкретно реализованных действий.
Если кто-то захватил часть земельного надела, принадлежащего именно вам, начинать нужно со следующих действий:
--Найти правоустанавливающие документы, на основании которых можно определить границы земельного надела. Например, кадастровый паспорт или межевой план.
--Предоставить копии документов и попробовать провести разъяснительную беседу. Не всегда этот шаг имеет смысл, некоторые лица отказываются идти на диалог.
--Подготовить претензию. К ней следует приложить правоустанавливающие документы, фотографии и иные доказательства, а также четко выразить необходимость устранения нарушений или варианты разрешения конфликта.
Если сосед самовольно захватил часть земельного участка, не стоит сразу переходить к подготовке иска или подаче жалобы. В ряде случаев конфликт можно разрешить посредством переговоров.

Санкции за самовольный захват земельного участка

За захват участка, который не является собственностью предполагаемого нарушителя, применяются меры административной ответственности. Штрафы указаны в статье 7.1 КоАП РФ в следующих размерах:
--От 1 до 1.5 % от кадастровой стоимости, но от 5000 рублей или от 5000 до 10000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит физическое лицо.
--От 1,5 до 2 % от кадастровой стоимости, но от 20000 рублей или от 20000 до 50000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит должностное лицо.
--От 2 до 3 % от кадастровой стоимости, но от 100000 рублей или от 100000 до 200000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит юридическое лицо.
Если соседи захватили участок земли, по закону предусмотрена ответственность помимо гражданской. Для привлечения к административке нужно собрать доказательства и обратиться в полицию. Заявление можно написать лично и отправить любым удобным способом (в том числе по почте) или заявить устно в отделение по месту нахождения спорного земельного надела. Процедура может быть реализована через представителя по доверенности.
Воздействовать на оппонента можно и через иной орган – Росреестр. Для этого нужно собрать правоустанавливающие документы и доказательства нарушения и обратиться в орган по месту расположения участка с жалобой. Специалист, после рассмотрения заявления, вынесет постановление о самозахвате. В нем будет указан срок, в течение которого нарушение должно быть устранено.
При игнорировании оппонентом требования Росреестра, обратиться в орган можно повторно. Будет вынесено новое постановление и виновный будет привлечен к административной ответственности за нарушения.

Как вернуть землю, захваченную соседями, через суд

Если внесудебные методы, такие как обращение в полицию и Росреестр, не приносят никакого результата, остается один вариант – разбирательство через суд. Действовать необходимо в следующем порядке:
Сбор информации и подготовка доказательственной базы. Следует собрать все документы, относящиеся к спору, сделать фотографии дома, иной недвижимости, забора, опросить иных соседей, уточнить их готовность выступить в суде в качестве свидетелей. Не лишним будет изучить судебную практику.
Составление искового заявления. Оно должно основываться на документах и доказательствах, а также действующем законодательстве.
Оплата государственной пошлины. Сумма будет зависеть от цены участка. Чаще всего применяется кадастровая стоимость.
Подача иска в суд. Перед этим необходимо направить ответчику копию с приложениями. К экземпляру, который предназначается суду, следует приложить почтовую квитанцию и опись вложения о направлении бумаг оппоненту.
Проведение экспертизы. Можно обратиться к инженеру самостоятельно, еще до обращения в суд. Также можно подать судье ходатайство о назначении исследования. В ряде случае решение может быть вынесено и без экспертного заключения – все зависит от конкретных обстоятельств.
Судебный процесс завершается вынесением решения. В нем суд указывает, удовлетворяются ли требования истца. Если да, то стоит дождаться вступления акта в силу, что произойдет через 30 суток. Затем, если ответчик не исполняет решение самостоятельно, придется обращаться в Федеральную Службу Судебных Приставов (ФССП).
Если суд откажет истцу в удовлетворении его требований, можно подать апелляционную жалобу для обжалования решения. В этом имеется смысл, если суд первой инстанции проигнорировал какие-то доводы или доказательства или нарушил законодательство.

Раздел земельного участка

Процедура раздела земельного участка позволяет разбить единую территорию, находящуюся в собственности, на несколько самостоятельных долей. При этом образуются новые земли, а прежний участок перестает существовать.
Необходимость в разделении территории возникает по разным причинам. Например, если между собственниками возник спор, касающийся права владения, а также в случаях, когда необходимо изменить вид разрешенного использования одной из частей участка.

Этапы процедуры по разделу земель

Процесс разделения начинается с оценки исходных данных, сбора и изучения имеющейся документации. Кадастровые инженеры и юристы СЗЦУ проверят, к какой территориальной зоне принадлежит участок, а также определят возможность его разделения.
Дальнейшее сотрудничество включает несколько стадий:
-Проведение топографической съемки.
-Запрос выписки из ПЗЗ, а также дополнительных сведений из КИО и других ведомств — для объектов.
-Подготовка схемы разделения земельного участка, а при необходимости — межевого плана.
-Подготовка документов для регистрации в Росреестре с целью постановки на кадастровый учет.
-Утверждение границ вновь образованных земель Росреестром. Получение выписки из ЕГРН.