Предыдущая публикация
КУПИТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ И НЕ ПОЖАЛЕТЬ
Существует мнение, что при покупке квартиры в новостройке обращаться к риэлтору не имеет смысла. Выбрать квартиру можно самостоятельно или с помощью менеджера застройщика. Покупку новостройки через риэлтора, как правило, не рассматривают, полагая, что за подбор новостройки и сопровождение сделки риэлтору нужно платить.
Как оказалось, так думали и многие мои клиенты, и были удивлены, узнав что эта услуга бесплатна. Риэлтору не надо платить за эту работу, платит риэлтору застройщик, а ему все равно кому платить - менеджеру или риэлтору. Цена квартиры будет одинаковая, по прайсу застройщика, и скидку риэлтор обеспечит на 100%.
Риэлтор даст рекомендации по покупке квартиры для инвестиций или для проживания, подберет варианты под ваш запрос и бюджет покупки с учетом финансовых возможностей или ипотечного кредита. Окончательное решение будет за вами. Вы получите индивидуальное сопровождение по сделке под ключ, одобрение по ипотеке. Все это входит в пакет по покупке новостройки.
В сложившейся ситуации на первичном рынке жилья часто сталкиваюсь с тем, что клиентам самим бывает сложно выбрать тот или иной ЖК, застройщика или район, а также разобраться с ценами, скидками и программами или просто нет времени разбираться. Есть нюансы со стоимостью на старте продаж после введения проектного финансирования девелоперов.
Совсем недавно ко мне обратился мой постоянный клиент после продажи мною его очередной инвестиционной квартиры, с просьбой подобрать ему новый вариант. Хотя в двух случаях в прошлые годы он делал это сам, я занимался продажей после строительства. Я поинтересовался, почему нужна моя помощь? Клиент объяснил это тем, что не может разобраться в ценах, в том числе в выборе проекта новостройки и района.
Сейчас много схем от застройщиков в сотрудничестве с банками по ипотечным кредитам с ценами, отличными от рыночных, и разной ипотечной ставкой, так называемой «субсидированной» ипотекой от застройщика, что даже финансовые власти обеспокоены ликвидностью таких квартир в случае неплатежеспособности заемщика. Имеются риски (отмеченные финансовыми властями) при покупке квартиры по переуступке у аффилированной с застройщиком компании, связанные с суммой на счете эскроу, и получившие распространение аккредитивы, открытые в банках-кредиторах по ипотеке на разные сроки строительства. Суть используемых схем и риски вам всегда пояснит риэлтор.
Не стоит забывать и про надежность девелопера. В случае банкротства, деньги конечно будут сохранены и вернутся к покупателю со счета эскроу. Но нужно ли это спустя 2-3 года, а если к тому же платился кредит? Сейчас появилось много новых застройщиков, а большая кредитная нагрузка отдельных девелоперов вызывает вопросы. Надежность банка, в котором открыт счет эскроу, не столь критична (хотя страховка покрывает только 10 млн. рублей), т.к. в проектном финансировании на сегодня участвуют банки из списка топ-10. Оценить ситуацию вам поможет риэлтор.
Существуют технические моменты приобретения новостройки, которые влияют на ее ликвидность в будущем, что особенно важно при инвестиции в проект.
И это нормально для менеджера застройщика, его обязанность - продать в первую очередь неликвиды, а риэлтору это просто не нужно. Например, внутриугловая квартира (окна под прямым углом с соседями) на втором этаже над козырьком подъезда. Как-то продавал такую квартиру, это была давняя инвестиция одного моего клиента. Я поинтересовался, как получилось, что такую квартиру купил? Он ответил, что такую предложил менеджер застройщика и сделал скидку. В результате объект продавался очень долго и являлся просто неликвидом в сравнении с конкурентами.
Иногда поражает невероятная и непреодолимая уверенность покупателей новостроек в явно проблемной локации, начитавшихся рекламы какого-то проекта или наслушавшихся заявлений по транспортной доступности, как например: «На следующий год тут построят метро…, «Рядом будет станция МЦД…» или «Скоро тут построят развязку...». Возможно, кто-то вспомнит эти избитые фразы. По инфраструктуре та же беда. Разочарование приходит позже…
В настоящее время в новостройках идут продажи в рассрочку, где есть возможность, имея свободные денежные средства, снизить стоимость покупаемой квартиры, воспользовавшись высокими ставками по банковским вкладам, оплатив часть взноса по ДДУ сразу, а остальное после окончания строительства.
В случае покупки квартиры в ипотеку нужно внимательно смотреть условия оплаты, предлагаемые застройщиком. Обычно они связаны с первоначальным взносом (или его отсутствием), снижением ставки по кредиту, оплатой «траншами» на время строительства, внесением первоначального взноса без оплаты на срок строительства, что удобно тем, кто арендует жилье.
Существующие сегодня варианты субсидирования со снижением процентной ставки кредита, в большинстве случаев, предполагают удорожание приобретаемой квартиры. Недавно проводил подбор и покупку квартиры по субсидированной ипотеке. Разъяснил клиенту, что при таких условиях кредита квартира получается дороже примерно на 20%, чем рыночная стоимость. Сдача объекта через 3 месяца (ключи), цены на завершающем этапе проекта, да еще плюс почти 20%. Что, если нужно будет продавать, то за такие деньги не получится. Но клиент, все понимая, выбирает такой вариант кредита. Причина одна - комфортный платеж на длительный срок, что оказалось решающим фактором для клиента. К сожалению, были только такие финансовые возможности, связанные с ежемесячным платежом по ипотеке. По крайней мере, я все пояснил, и решение принималось осознанно. Существуют разные варианты программ совместно с банками и всегда можно подобрать оптимальный. Эта тема будет развиваться и дальше после отмены и изменения по государственным программам субсидирования ипотечных кредитов, о чем заявили уже два банка.
Появилась отличная возможность пообщаться с профи по рынку недвижимости и получить услугу более высокого качества, чем у менеджера застройщика, который привязан к своему ЖК и девелоперу.
Всем удачных покупок новых квартир!
Всегда на связи и готов помочь в решении вашего вопроса с жильем!
Александр Полев
#недвижимостьмосква #новостройки #инвестициивнедвижимость #купитьновостройку #ипотекановостройки
Как оказалось, так думали и многие мои клиенты, и были удивлены, узнав что эта услуга бесплатна. Риэлтору не надо платить за эту работу, платит риэлтору застройщик, а ему все равно кому платить - менеджеру или риэлтору. Цена квартиры будет одинаковая, по прайсу застройщика, и скидку риэлтор обеспечит на 100%.
Обращаясь к риэлтору, вам не нужно зацикливаться на конкретном застройщике или ЖК. Менеджер застройщика будет тянуть вас на свои объекты, а с риэлтором это не так, можно рассмотреть все что угодно и где угодно.
Риэлтор даст рекомендации по покупке квартиры для инвестиций или для проживания, подберет варианты под ваш запрос и бюджет покупки с учетом финансовых возможностей или ипотечного кредита. Окончательное решение будет за вами. Вы получите индивидуальное сопровождение по сделке под ключ, одобрение по ипотеке. Все это входит в пакет по покупке новостройки.
В сложившейся ситуации на первичном рынке жилья часто сталкиваюсь с тем, что клиентам самим бывает сложно выбрать тот или иной ЖК, застройщика или район, а также разобраться с ценами, скидками и программами или просто нет времени разбираться. Есть нюансы со стоимостью на старте продаж после введения проектного финансирования девелоперов.
Совсем недавно ко мне обратился мой постоянный клиент после продажи мною его очередной инвестиционной квартиры, с просьбой подобрать ему новый вариант. Хотя в двух случаях в прошлые годы он делал это сам, я занимался продажей после строительства. Я поинтересовался, почему нужна моя помощь? Клиент объяснил это тем, что не может разобраться в ценах, в том числе в выборе проекта новостройки и района.
Нужно смотреть, насколько все привлекательно в локации по стоимости. Не помешает консультация риэлтора, который имеет опыт на вторичном рынке недвижимости и знает регион.
Сейчас много схем от застройщиков в сотрудничестве с банками по ипотечным кредитам с ценами, отличными от рыночных, и разной ипотечной ставкой, так называемой «субсидированной» ипотекой от застройщика, что даже финансовые власти обеспокоены ликвидностью таких квартир в случае неплатежеспособности заемщика. Имеются риски (отмеченные финансовыми властями) при покупке квартиры по переуступке у аффилированной с застройщиком компании, связанные с суммой на счете эскроу, и получившие распространение аккредитивы, открытые в банках-кредиторах по ипотеке на разные сроки строительства. Суть используемых схем и риски вам всегда пояснит риэлтор.
Не стоит забывать и про надежность девелопера. В случае банкротства, деньги конечно будут сохранены и вернутся к покупателю со счета эскроу. Но нужно ли это спустя 2-3 года, а если к тому же платился кредит? Сейчас появилось много новых застройщиков, а большая кредитная нагрузка отдельных девелоперов вызывает вопросы. Надежность банка, в котором открыт счет эскроу, не столь критична (хотя страховка покрывает только 10 млн. рублей), т.к. в проектном финансировании на сегодня участвуют банки из списка топ-10. Оценить ситуацию вам поможет риэлтор.
Существуют технические моменты приобретения новостройки, которые влияют на ее ликвидность в будущем, что особенно важно при инвестиции в проект.
При обращении к менеджеру застройщика есть риск нарваться на покупку неликвидной квартиры. Вам сделают привлекательную скидку, которая, впрочем, уже заложена на такие объекты.
И это нормально для менеджера застройщика, его обязанность - продать в первую очередь неликвиды, а риэлтору это просто не нужно. Например, внутриугловая квартира (окна под прямым углом с соседями) на втором этаже над козырьком подъезда. Как-то продавал такую квартиру, это была давняя инвестиция одного моего клиента. Я поинтересовался, как получилось, что такую квартиру купил? Он ответил, что такую предложил менеджер застройщика и сделал скидку. В результате объект продавался очень долго и являлся просто неликвидом в сравнении с конкурентами.
Иногда поражает невероятная и непреодолимая уверенность покупателей новостроек в явно проблемной локации, начитавшихся рекламы какого-то проекта или наслушавшихся заявлений по транспортной доступности, как например: «На следующий год тут построят метро…, «Рядом будет станция МЦД…» или «Скоро тут построят развязку...». Возможно, кто-то вспомнит эти избитые фразы. По инфраструктуре та же беда. Разочарование приходит позже…
В настоящее время в новостройках идут продажи в рассрочку, где есть возможность, имея свободные денежные средства, снизить стоимость покупаемой квартиры, воспользовавшись высокими ставками по банковским вкладам, оплатив часть взноса по ДДУ сразу, а остальное после окончания строительства.
В случае покупки квартиры в ипотеку нужно внимательно смотреть условия оплаты, предлагаемые застройщиком. Обычно они связаны с первоначальным взносом (или его отсутствием), снижением ставки по кредиту, оплатой «траншами» на время строительства, внесением первоначального взноса без оплаты на срок строительства, что удобно тем, кто арендует жилье.
Существующие сегодня варианты субсидирования со снижением процентной ставки кредита, в большинстве случаев, предполагают удорожание приобретаемой квартиры. Недавно проводил подбор и покупку квартиры по субсидированной ипотеке. Разъяснил клиенту, что при таких условиях кредита квартира получается дороже примерно на 20%, чем рыночная стоимость. Сдача объекта через 3 месяца (ключи), цены на завершающем этапе проекта, да еще плюс почти 20%. Что, если нужно будет продавать, то за такие деньги не получится. Но клиент, все понимая, выбирает такой вариант кредита. Причина одна - комфортный платеж на длительный срок, что оказалось решающим фактором для клиента. К сожалению, были только такие финансовые возможности, связанные с ежемесячным платежом по ипотеке. По крайней мере, я все пояснил, и решение принималось осознанно. Существуют разные варианты программ совместно с банками и всегда можно подобрать оптимальный. Эта тема будет развиваться и дальше после отмены и изменения по государственным программам субсидирования ипотечных кредитов, о чем заявили уже два банка.
Риэлтор поможет взвесить все за и против, сравнить разные объекты, цены, программы и локации, которые могут вам подойти. Понимая свои возможности, вы получите максимум рекомендаций, как лучше поступить. Плюс оглядка на транспорт, дорожную сеть, инфраструктуру и т. п.
Появилась отличная возможность пообщаться с профи по рынку недвижимости и получить услугу более высокого качества, чем у менеджера застройщика, который привязан к своему ЖК и девелоперу.
Всем удачных покупок новых квартир!
Всегда на связи и готов помочь в решении вашего вопроса с жильем!
Александр Полев
#недвижимостьмосква #новостройки #инвестициивнедвижимость #купитьновостройку #ипотекановостройки
Следующая публикация
Нет комментариев