Предыдущая публикация
Как узаконить перепланировку квартиры
Если вы планируете объединить кухню с гостиной, создать второй санузел или увеличить площадь спальни, в большинстве случаев понадобится документально оформить перепланировку. Объясняем, когда именно нужно ее узаконивать, какие документы для этого понадобятся и грозит ли ответственность за самоуправство.
Перепланировка или переустройство: различия
В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации разграничены понятия переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах.
Так, переустройством считается установка, замена, перенос или ликвидация инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы решили перевесить полотенцесушитель или радиаторы, перенести электроплиту или ванну.
А перепланировка представляет собой изменение границ, площади помещений, образование новых комнат. Например, снос стены, перенос дверного проема, объединение нескольких комнат в одну.
При этом главное: и на переустройство, и на перепланировку необходимо получить разрешение в администрации органа местного самоуправления.
Зачем придумана процедура согласования?
Главная цель — безопасность, чтобы от дизайнерских решений жильцов не перекосился или рухнул весь дом. Ведь самодеятельность может привести к лишней нагрузке на конструкцию, затронуть коммуникации. Например, во время ремонта в одной квартире владельцы закрыли вентиляционные каналы для создания дополнительного пространства, и в результате стены покрылись плесенью. А другие собственники решили объединить туалет и ванную комнату, но не учли требования к отводам сточных вод. В итоге из-за засорения системы жильцы этой квартиры затопили соседей снизу.
Что можно делать без согласования, а что нет
Есть и такие ремонтные работы, которые разрешено проводить в помещениях без оформления документации. Они никак не вредят конструкциям многоквартирного дома. Так, переустройством или перепланировкой не считаются:
1. Косметический ремонт (штукатурка, покраска стен, поклейка обоев, укладка плитки на пол или стены, ламината);
2. Замена дверей, окон, остекление балкона в тех случаях, когда не затрагиваются стены и проемы;
3. Установка нового оборудования взамен старого, аналогичного по размерам и техническим характеристикам, — например, ванны;
4. Перестановка электроплиты в пределах кухни.
А есть и спорные ситуации, такие как установка кондиционера, которую в некоторых случаях могут отнести к переустройству помещения или даже к реконструкции здания. Речь, в частности, идет о многоквартирных домах, которые являются памятниками архитектуры, истории и культуры. В федеральном законодательстве нет прямого указания на необходимость получать разрешение при установке кондиционера, однако регламентировать их установку могут региональные власти.
При этом документально оформить придется:
- замену или установку нового оборудования, например газовой варочной поверхности вместо электрической, душевой кабины взамен ванны;
- обновление систем отопления, водо- и газоснабжения, вентиляции;
- перемены в границах комнат (снос, перенос или установка стен, перегородок, оконных и дверных проемов, в том числе считаются даже ненесущие стены и перегородки из гипсокартона);
- устройство дополнительных помещений, например санузлов или гардеробных.
Есть и такие действия, которые не разрешат делать в квартире ни при каких обстоятельствах:
- устанавливать водяные теплые полы, подключив их к общедомовой системе горячего водоснабжения или отопления;
- переносить батареи на лоджию или балкон;
- возводить пристройки на вторых и выше этажах;
- объединять газифицированные помещения с жилыми;
- демонтировать или менять сечение вентиляционного канала;
- делать перепланировки в аварийных домах.
Все эти манипуляции могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, неполадкам в работе инженерных систем, ухудшению внешнего вида и состояния фасадов.
Как оформить перепланировку/переустройство.
Пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовьте документы:
- заявление по специальной форме, утвержденной Минстроем РФ;
- правоустанавливающие документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием правообладателя или свидетельство о собственности;
- технический паспорт жилья;
- проект переустройства/перепланировки;
- протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на проведение работ — он понадобится, если затрагивается общедомовое имущество;
- письменное согласие всех членов семьи, если квартира неприватизированная;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если квартира находится в здании-памятнике.
Где взять технический паспорт на квартиру
Этот документ содержит всю основную информацию о жилье. Его выдают в бюро технической инвентаризации (БТИ) собственнику жилья, нанимателю по договору соцнайма или его представителю по доверенности. В техпаспорте указаны адрес, год постройки, этажность всего многоквартирного дома, площадь, количество комнат и высота потолков в квартире, а также ее поэтажный план — схема помещений с характеристиками.
Чтобы получить копию выданного ранее документа или новый, нужно выбрать, куда обратиться:
- БТИ по месту нахождения жилья;
- филиал Роскадастра в своем регионе;
- офис МФЦ;
- заказать через портал госуслуг, если в вашем субъекте есть такой онлайн-сервис. Например, в Москве и Московской области.
Услуга по изготовлению документа платная, ее стоимость зависит от региона и выбранной организации. То же самое касается и сроков выпуска техпаспорта, хотя они, как правило, не должны превышать 14 рабочих дней.
При этом важно не перепутать технический паспорт с техническим планом — это разные документы. Техплан — это первичный документ для регистрации недвижимости или изменений в ее характеристиках, он нужен для постановки объекта на государственный кадастровый учет, регистрации права собственности на недвижимость, а также для получения техпаспорта. Если вы обнаружили, что этого документа у вас нет, заказать технический план можно у кадастрового инженера с соответствующей квалификацией.
План будущих изменений
Чтобы власти могли согласовать переустройство или перепланировку, необходимо заказать документы технического учета. В частности, речь идет о проекте перепланировки или переустройства квартиры. В этот документ входят графические и текстовые материалы (чертежи и необходимые описания), отображающие текущую и будущие планировки.
Проект может составить компания, которая состоит в саморегулируемой организации (СРО), или специалист с соответствующим допуском СРО. Это так называемый реестр добросовестных строителей. У таких фирм есть разрешение на проектирование, подтвержденное специальным свидетельством. Информация обо всех СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта размещается в открытом доступе на официальном сайте Ростехнадзора.
Перед тем как заказать проект перепланировки, запросите в компании свидетельство о допуске к работам. В нем вы найдете информацию о том, в какой СРО состоит фирма и за каким номером в реестре она числится.
Требования к проекту в разных регионах могут различаться. Поэтому перед разработкой рекомендуется ознакомиться с актуальной информацией в администрации своего населенного пункта.
При этом заказать техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке отдельно не потребуется. Его должны выдать вместе с готовым проектом перепланировки или переустройства квартиры.
Шаг 2. Подача документов
Когда все бумаги подготовлены, подать запрос на узаконивание перепланировки нужно в МФЦ или на сайте госуслуг, а в Москве — на портале mos.ru . Если квартира находится в здании-памятнике архитектуры, истории или культуры, то документы нужно отнести в соответствующий отдел администрации вашего населенного пункта.
Срок согласования — 45 календарных дней. После этого можно делать строительно-ремонтные работы, указанные в проекте.
Шаг 3. Проведение работ
На то, чтобы реализовать идеи, согласованные проектом переустройства или перепланировки, дается ограниченный срок — от 12 до 18 месяцев, он зависит от региона. Продлить его можно один раз, но не более чем на 6 месяцев. Если за это время работы не будут проведены, документ утратит силу.
Шаг 4. Завершение
Когда все работы сделаны, нужно подать уведомление об их завершении, чтобы получить акт о сделанной перепланировке. Специальная комиссия проведет приемку и проверит все на соответствие одобренному проекту. Здесь опять нужно пройти несколько этапов:
- заказать актуальные документы технического учета, то есть обратиться к кадастровому инженеру и подготовить новый технический план помещения;
- уведомить власти о завершении работ — через МФЦ, при личном визите в администрацию или через портал госуслуг;
- после проверки приемочной комиссии получить соответствующий акт о перепланировке, его подготовят в течение 30 рабочих дней;
- власти сами направят документы в Росреестр для внесения обновленной информации, после чего вы сможете запросить выписку из ЕГРН.
- Сам себе архитектор
Некоторые виды перепланировки и переустройства можно согласовать по эскизу. То есть самостоятельно отметить все изменения на копии плана уже после того, как работы проведены. Однако лучше заранее в местной администрации узнать о том, принимают ли там такие документы.
Например, на официальном портале мэра и правительства Москвы говорится, что есть работы, не требующие проектной документации. То есть их можно узаконить в упрощенном порядке уже по факту. Правда, единого перечня возможных переделок, для которых будет достаточно эскиза, нет. По данным МосгорБТИ, в упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, дверных проемов в ненесущих перегородках, замену полов, не влекущую изменения высоты помещения, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Уйти в тень
Если вы не обращались за согласованием перепланировки квартиры, она считается незаконной. Да, все случаи индивидуальны. Кто-то может разломать в комнатах несущие стены и демонтировать вентиляцию, другие просто установят дополнительную перегородку из гипсокартона. Тем не менее при любых несогласованных с властями изменениях, которые по закону называют перепланировкой или переустройством, может грозить:
- штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 4 тыс. до 5 тыс. рублей — для должностных лиц, от 40 тыс. до 50 тыс. рублей — для компаний;
- невозможность продать, подарить, передать в наследство или приватизировать спорное жилье;
- судебные разбирательства, где собственника квартиры принудительно обяжут вернуть помещениям прежний вид;
- выселение и продажа квартиры с публичных торгов, если владелец не восстановит исходное состояние.
- «Многие даже не предполагают, что последствия самовольной перепланировки могут быть очень серьезные. Можно попробовать узаконить ее в судебном порядке, но если она выполнена с нарушением строительных норм и правил, угрожает жизни и здоровью других людей, то администрация обяжет собственника привести такое помещение в прежнее состояние», — пояснил порталу Объясняем.рф член ассоциации юристов России Сергей Шаповалов.
Он также уточнил, что, если добровольно не исполнить решение суда, администрация имеет право продать с публичных торгов такое помещение с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
При этом, по информации эксперта, новоиспеченных собственников нелегально измененных квартир ждут такие же последствия, как если бы это они сами выполнили такую перепланировку.
Дела судебные
Есть и хорошие новости. Так, в некоторых случаях собственнику приходится обращаться в суд для того, чтобы отстоять свое право на жилищные перепланировки. Успех ждет тех, в чьих спорных помещениях перемены не нарушают строительные нормы и правила, законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома, а также не угрожают их жизни и здоровью. Например, в судебном порядке можно оспорить:
- отказ администрации согласовать подготовленный проект перепланировки или переустройства квартиры;
- решение специальной комиссии, которая проводила приемку и в итоге не согласовала уже проведенные по утвержденному проекту работы;
- результаты голосования соседей на общедомовом собрании.
- А еще в суде можно попробовать узаконить самовольную перепланировку, которую провели вы или предыдущий собственник квартиры. Но это не касается квартир в аварийных и подлежащих сносу или реконструкции многоквартирных домах.
Источник: https://объясняем.рф/articles/useful/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry/ ?
Следующая публикация
Нет комментариев