Даже если недвижимость в Турции приобретается с целью постоянного проживания в ней в течение продолжительного времени, всегда необходимо задумываться о том, насколько легко ее можно будет продать, ведь планы часто имеют свойство меняться. Если же речь идет об инвестициях в недвижимость, то вопрос ликвидности тем более должен быть в приоритете.
Уже давно прошли времена, когда турецкой недвижимостью интересовались те, для кого она становилась эмоциональной покупкой – только потому, что очень понравились конкретный город или курорт, ее народ, традиции или же запомнился отпуск, отлично проведенный в конкретном месте.
Сегодня к покупке жилья в Турции подходят особенно тщательно, думая не только о том, насколько комфортно будет в нем жить, но и прогнозируя, насколько быстро и успешно можно будет его продать. Даже если покупка осуществляется с целью личного использования или получения пассивного дохода от сдачи в аренду, то всегда важно задумываться о возможностях для последующей продажи.
Параметры ликвидности
Что влияет больше всего на ликвидность недвижимости в Турции? Это, прежде всего, место, цена и качество. Если эти параметры присутствуют, то в будущем продать жилье будет гораздо легче. Не все города и курорты Турции одинаково ликвидны. Очень часто встречаю людей которые не могут продать по выгодной цене квартиру или виллу в Анталии и Алании, на форумах масса людей которые сильно разочарованы, но это ситуация скорее локальная и ничего общего со всей Турцией не имеет.
Я не помню случая, когда за последние 5 лет кто-то из моих знакомых или клиентов не смогли продать свою квартиру в Измире. Более того не встречал я и людей, которые не заработали на недвижимости, которую покупали в Измире. Достаточно посмотреть на отчеты международных рейтинговых агентств. Измир занимает топ 1-5 позиции по всему миру последние 10 лет по росту стоимости недвижимости.
Первостепенными факторами, определяющие ликвидность объекта, это конечно же стоимость и расположение объекта. Даже в случае очень низкой цены, но неудачного расположения или идеальной локации, но завышенной стоимости, вопрос о последующей продаже будет решаться непросто.
Для того, чтобы понимать, как продавать недвижимость в будущем, нужно представить портрет будущего покупателя. Кому это может быть интересно: семьям для отдыха с детьми, бизнесменам, студентам или пенсионерам? Иностранцам и/или местным жителям страны?
Также необходимо задаться вопросами на предмет того, насколько широка потенциальная аудитория, какова география потенциальных покупателей и т.д. Чем больше будет потенциальный охват, тем больше шансов на то, что покупатель не заставит себя ждать, когда владелец выставит объект на продажу. Поэтому не стоит покупать что-то, что кажется интересным только единицам, а в массах не будет востребовано.
К примеру, квартиру в Алании скорее всего придется продать иностранцу, а в Измире ее скорее всего купит турок. Теперь подумайте, сколько потенциальных клиентов может быть на квартиру в Алании, а сколько в Измире. Измир - третий самый крупный город страны с населением почти 5 миллионов человек, а в Алании проживают 350.000 человек.
Теперь самое интересное, несмотря на то, что Алания гораздо меньше Измира, предложений в Алании больше чем в Измире. Квартиры в Измире более ценные, чем в Алании, если учитывать такие факторы как количество предлагаемых квартир на рынке, количество потенциальных покупателей и скорость развитие города. Алания не может конкурировать ни по одному критерию.
С бюджетом 200.000 долларов в Алании можно найти огромное количество квартир, в то время как в Измире это будут единичные квартиры в достойных проектах от крупных застройщиков. Квартира в Измире от одного из крупных застройщиков и квартира в Алании от кого-то - абсолютно разные вещи.
Вернемся к основным параметрам, которые имеют влияние на рост цены квартиры и ликвидность.
Первый и последние этажи также могут усложнить процесс продажи. На первом этаже выше шанс появления плесени и может быть меньше солнца. Для недвижимости нежелательно приобретать последний этаж не только из-за потенциального протекания крыши, но и из-за того, что в летнее время там может быть очень жарко, что принципиально для курортного жилья. Но здесь необходим индивидуальный подход – если сверху есть дополнительные перекрытия и «воздушная подушка», то вполне возможно, что перегрева не будет.
Важным фактором ликвидности можно также назвать и дефицитность товара. Если в выбранном месте есть большой выбор аналогичных объектов в таком ценовом сегменте, означает, что конкуренция при последующей продаже будет велика. Там, где объекты на продажу появляются редко и быстро уходят, вкладываться интересно. - Вот этот фактор один из самых важных отличий Измирского рынка недвижимости, Анталии или Алании.
Измир строится «для своих», здесь никто особо не рассчитывает на продажи иностранцам, а турки придирчивее и неплохо разбираются в недвижимости, вот и приходится застройщикам в Измире строить качественно. Более того в Измире строят крупные компании которые на рынке десятки лет, они конкурируют между собой, здесь нет сотни застройщиков как в Алании или в Анталии. То есть сохранить репутацию крайне важно, иностранцам продать можно что угодно, а местным нет.
Еще в Измире критически мало новых проектов, у покупателей здесь нет роскоши выбора из сотни проектов и тысячу квартир. Это одна из самых основных причин почему недвижимость в Измире постоянно растет в цене, причем космическими темпами на глобальном уровне, оставив за собой многие известные мировые города.
Если рассматривать географический фактор, то один из вариантов ликвидного объекта – это жилье в крупном городе, которое помимо прочего, приобреталось ниже своей рыночной стоимости. Но такого удачного сочетания не всегда можно достичь, иногда такие объекты люди «ловят» годами. И не всегда обязательно сосредотачиваться на столице, можно ориентироваться на крупный город, в котором есть развитая инфраструктура, высшие учебные заведения, театры, концерты, культурная жизнь - в таком месте большинство объектов будет в той или иной степени ликвидна.
Покупая недвижимость в таких местах, инвестор знает, что в любое время, когда бы он ни выставил объект на продажу, он достаточно быстро уйдет. Для разных городов это «достаточно быстро» свое: где-то час, где-то две недели.
Квартиры от крупных застройщиков всегда продаются и покупаются в Измире, пользуется популярностью у местных жителей, поэтому ситуация не зависит от туристического потока и международных политических тенденций.
Поэтому, подбирая себе вариант для покупки, всегда важно отдавать себе отчет в том, что если происходит какой-то кризис, то объект может потерять ликвидность, если в первую очередь была ставка на покупку иностранцами.
Ведь нередки случаи, когда хорошие объекты в историческом центре столицы, которые нравятся потенциальным покупателям и которые отвечают современным стандартам, в итоге оказываются не всегда ликвидными, поскольку местное население не настолько богато, чтобы его покупать. А рассчитывать на иностранцев сложно, так как они могут выбрать множество других вариантов. Именно поэтому, лучше рассматривать что-то среднее: не самый центр, но и не окраины, не самое современное, но и не самое ветхое жилье - такие варианты всегда можно быстро продать и местным, и иностранцам, и внутренним туристам.
Курортная недвижимость
И, конечно же, не будем забывать о курортной недвижимости – ведь далеко не всем интересна покупка в крупном городе, особенно если подыскивается место для отдыха или временного проживания – например чаще всего иностранцы приобретают за рубежом именно «дачу на море», а не квартиру в столице.
При таком раскладе лучше всего тоже ориентироваться на города или ближайшие окрестности. Например, объект легче продать в Чешме, чем аналогичные варианты, но в более отдаленных, хотя и, быть может, более экологически чистых местах. Четких правил нет, может быть по-всякому, но по динамике продаж, объекты, близкие к круглогодичной инфраструктуре, все-таки быстрее продаются. Задайтесь вопросом почему турки покупают недвижимость не в Анталии и Алании, а на эгейском побережье близко к крупному городу, которым является Измир?
Есть города, в которых встречаются другие ситуации - например, в Измире продается или сдается в аренду практически все. В связи с ограниченным количеством новых проектов и достаточно большим спросом со стороны обеспеченных людей со всего мира, недвижимость Измире и в ближайших курортах пользуется постоянно высоким спросом.
Если все-таки говорить о каких-то общих закономерностях, то при ориентации именно на высокую ликвидность стоит придерживаться регионов с развитой инфраструктурой.
Также будет разумно проанализировать именно покупательскую активность конкретного города. Например, в Измире приобретает жилье обеспеченные иностранцы и состоятельные турки, а вот в Алании большинство ищут квартиры до 100.000 долларов.
#турция #недвижимость
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев