Как избежать нарушений земельного законодательства.

• Каким образом проводятся проверки?
• Какие бывают виды нарушений и за что могут оштрафовать владельцев земельных участков?
• В каком случае земельный участок может быть изъят?
• Как избежать нарушения земельного законодательства и защитить свои права на пользование и владение земельным участком?
Росреестр указывает, что инспекторы по использованию и охране земель могут самостоятельно выезжать на местность для проведения проверок или осуществлять мероприятия удаленно с помощью средств дистанционного зондирования Земли — беспилотных летательных аппаратов. Благодаря этому специалисты обследуют выбранную территорию комплексно для определения, используются ли данные земли в соответствии с требованиями закона, есть ли нарушения и чем они обусловлены.
Например, причинами нарушений могут являться не умышленные действия правообладателей, а ошибки кадастровых инженеров, которые требуют устранения.
К самым распространенным нарушениям земельного законодательства относятся:
• самовольное занятие земельного участка (ЗУ) — так называемые самозахваты или использование чужой земли без предусмотренных законом оснований;
• нецелевое использование земель, то есть использование ЗУ не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования. Например, ЗУ имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство», но на ЗУ собственник открыл магазин — это нарушение;
• неиспользование земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, то есть если такие ЗУ не используется в течение установленного законодательством срока. Заброшенные участки создают угрозу стихийных свалок, зарастания сорной травой и пожаров, что приводит к негативным последствиям для собственников соседних участков.
По результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий инспекторы составляют акты. В случае выявления нарушений после проведения проверки нарушителю выдаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. После проведения контрольного (надзорного) мероприятия и в случае выявления нарушения инспектором может быть составлен протокол об административном правонарушении.
Размер штрафа зависит от вида нарушения, кадастровой стоимости земельного участка.
Если в ходе повторной проверки нарушения не устранены, то уполномоченное должностное лицо Росреестра выдает нарушителю новое предписание об устранении нарушения земельного законодательства. При этом возбуждается дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 25 или ч. 26 ст. 19.5 КоАП РФ.
За правонарушения, связанные с неиспользованием ЗУ по целевому назначению, или использовании земельного участка не в соответствии с установленным для него целевым назначением или видом разрешенного использования ЗУ может быть изъят у правообладателя.
Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и после привлечения к административной ответственности лица, не выполнившего предписание, к административной ответственности.
Основания инициирования Росреестром процедуры изъятия ЗУ у собственника или расторжения договора аренды указаны в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Среди них:
• неиспользование ЗУ, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение 3 лет;
• использование ЗУ не в соответствии с установленным для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.
Чтобы избежать штрафов за нарушение требований земельного законодательства, всем землепользователям рекомендуется:
• Проверить наличие правоустанавливающих документов ЗУ. Такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, мены и иные случаи, предусмотренные законодательством.
Если документов на участок нет или утеряны, нужно восстановить их, оформить право на участок, зарегистрировав его в Росреестре.
• Проверить наличие регистрации права на ЗУ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Использовать земельный участок в установленных границах, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Уточнить информацию о регистрации права и наличии сведений о местоположении границ ЗУ в ЕГРН можно в выписке из ЕГРН, заказать и получить которую можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», а также в МФЦ.
Если границы не установлены, можно пригласить кадастрового инженера для проведения межевания земельного участка и внесения точных границ в ЕГРН. Это защитит владельцев от возможных споров с соседями или публичными собственниками.
• Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площади, указанной в правоустанавливающем документе.
• Осуществлять на участке деятельность в соответствии с установленным для ЗУ целевым назначением и видом разрешенного использования (ВРИ) ЗУ. Информация о ВРИ и целевом назначении ЗУ указана в выписке из ЕГРН.

Зачем устанавливать границы земельного участка: 4 причины

Межевание — это определение и восстановление границ земельного участка.. Зачем межевать земельный участок? Разбираемся с экспертами Росреестра.
Снижение риска возникновения земельных споров с соседями
Благодаря проведенному межеванию собственнику удастся в будущем избежать споров с соседями о границах участков, так как в ходе кадастровых работ проводится обязательная процедура согласования границ с правообладателями смежных земельных участков.
Сохранение участка от использования государством или местными властями.
Если рубежи участка не определены, то он не будет отображаться на Публичной кадастровой карте. А если он при этом не огорожен забором или не имеет других признаков использования земли, то на его месте могут сформировать новые земельные участки или, например, проложить дорогу либо провести газопровод.
Получение возможности разделить участок
Владелец земли после межевания территории сможет разделить участок на 2 или более частей. В дальнейшем эти части можно будет беспрепятственно продать, подарить, либо завещать. Конечно, такие участки не должны быть меньше минимального размера, который устанавливается в каждом регионе.
Повышение рыночной стоимости
Участки с установленными границами, как правило, ценятся на рынке дороже, чем участки без них. Зачастую покупатели даже готовы покрыть расходы на проведение процедуры межевания, чтобы быть уверенными в чистоте сделки.

Межевание земельных участков стало обязательным в 2024 году.

По новым правилам введен запрет на сделки с участками без установленных границ
Как показала практика, распоряжаться участками по праву, в том числе проводить различные сделки (продажа, дарение) стало невозможным без внесения точных координат на кадастровую карту. Собственников просто вынудили провести межевание за свой счет. Никто не ожидал, что регистрировать строения на участках без межевания тоже запретят. Если владелец участка перед сделкой не успел выполнить эти требования, то нотариусы попросту отказываются регистрировать и сопровождать такое дело. Однако, после введения ряда запретов на сделки с недвижимостью, нельзя сказать, чтобы количество желающих провести межевание значительно возрастало по сравнению с прошлыми годами. Очень мало тех, кто осознал важность новых требований, и очень много тех, кто оставил этот вопрос "на потом". Такие меры защищают собственников от самовольного захвата лишних соток соседями и невозможности зарегистрировать построенный дом. При межевании часто кадастровый инженер обнаруживает ошибки, которые сложно изменить, если здание уже возведено и выходит за границы земельного участка. Также межевание устанавливает точную площадь участка. Собственники платят налоги только за находящиеся в собственности сотки. При установлении границ проводится геодезическая съёмка для определения контура. Отсутствие утверждённой схемы не позволяет собственникам совершить ряд действий с недвижимостью.

Действующие ограничения в 2024 году на участки без межевания

Как ранее отметили в Росреестре: основной наплыв желающих провести межевание пришелся на конец года, когда собственники участков начали осознавать, что ни продать, ни обменять, ни подарить свою землю они не могут. При этом совершенно не важно, имеются ли у них правоустанавливающие документы, или нет. Более того, за это время многие начали строительство, что требовало обязательного проведения межевания, так как возведенные постройки на участках без межевого плана оформить не получится. Игнорирование правил стало приводить к таким последствиям: Отказы в регистрации домов, постановки на кадастровый учет; На участки ИЖС и ЛПХ не выдают уведомление о начале строительства. Невозможность оформления ипотеки или залога (проблема крайне актуальна для РФ); Трудности стали возникать даже при регистрации бань и хозяйственных построек, в том числе и на сельскохозяйственных землях. Последнее ограничение связано с тем, что, когда кадастровый инженер выполняет технический план, он не может привязать хозпостройку к земельному участку не зная координат. Поэтому дополнительно требуется геодезическая съемка, но она не решает главного вопроса.

Зачем делать межевание, если есть кадастровый номер

Если оставить всё как есть и не проводить межевание, это может привести к нежелательным последствиям: Могут возникнуть споры с владельцами смежных участков. Это частое явление, но его можно избежать, если уточнить границы. Ведь в этом случае собственник соседнего владения ставит подпись в акте согласования, тем самым подтверждая, что согласен с таким местоположением объекта. Если начнётся строительство дома, будет сложно определить необходимые отступы от границ земли в соответствии с действующими нормами. Поэтому есть вероятность, что с регистрацией права собственности на дом возникнут проблемы. Может оказаться, что фактическая площадь земельного участка меньше той, которая указана в документах. А значит, и налог на недвижимость начисляется неверно. Землевладения без установленных границ сложно продать, ведь покупатели понимают, что с ними возможны проблемы. К тому же многие сделки проходят по ипотеке с использованием материнского капитала при участии несовершеннолетних. В этом случае органы опеки и банки требуют, чтобы объект имел точный размер и координаты, установленные в соответствии с действующими требованиями законодательства.
К тому же в процессе уточнения местоположения земельного участка есть возможность увеличить его площадь до 10% от декларированной.

Обязательно ли согласовывать межевание с соседями

Каждый собственник земельного участка рано или поздно сталкивается с необходимостью определения границ. Но всё чаще "стимулом" становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи. Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания). Согласование границ земельного надела и изготовление межевого плана востребовано только когда с соседями не согласованы общие границы земельных участков. Эта процедура заключается в подписании акта всеми заинтересованными лицами (соседями смежных участков, членами садового кооператива). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. При этом все должны явиться, согласно извещению. Согласие или копии уведомлений, подшивают к межевому делу. Такая мера становится гарантией того, что, в последующем, от ваших соседей не поступит судебного иска о несогласии с границами участка. Большинство таких исков свидетельствуют о том, что владельцы смежных участков незаконно захватили не принадлежащие им метры земли. Если же соседи оказались недальновидными и в свое время дали согласие на межевание, а теперь готовы отказаться от своего решения, то приложенные документы, заверенные подписью и печатью нотариуса, обезопасят вас от судебных издержек. Если невозможно найти соседей, необходимо дать объявление в газету о том, что на конкретном земельном участке проводится межевание, также указывается время и место проведения процедуры. Если противоречий не поступит в течение месяца, то границы считаются согласованными автоматически.

С 1 марта 2025 года собственники земельных участков получат дополнительные три года на их освоение.

Президент России Владимир Путин подписал закон, который обязывает собственников земельных участков в населённых пунктах, а также владельцев садов и огородов в течение трех лет с момента приобретения подготовить участок к использованию – то есть освоить его. Закон вступит в силу 1 марта 2025 года.
Отметим, что на сегодняшний день действующим законодательством не установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы сроки освоения.
Это порождает большое количество проблем. Например, гражданин приобретает земельный участок с целью построить дом. Однако участок может быть непригоден для строительства - заболочен, захламлен, имеет сложный рельеф, отсутствуют коммуникации и т.д. И для подготовки его к строительству необходимо время.
Другая проблема – приобретение земельных участков с целью дальнейшей перепродажи без реального намерения развивать производство, осуществлять строительство или вести сельское хозяйство. При этом земельный участок полностью пригоден для его использования по назначению. Но приобретатели аргументируют свое бездействие тем, что им нужно время на освоение земельного участка.
Закон направлен также на решение проблемы заброшенных земельных участков в СНТ.
В законе предусмотрено, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием. Освоением земельного участка предлагают считать уничтожение на нем сорняков, уборку отходов, его осушение или увлажнение. Согласно закону, срок освоения составляет три года. Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок освоения будет исчисляться с момента регистрации прав на них; для участков, уже находящимся в собственности, - с 1 марта 2025 года.
В региональном управлении ведомства разъяснили, для чего устанавливается срок освоения земельного участка.
Для приведения в порядок участка перед его использованием необходимо провести подготовительные работы – корчевание, выравнивание рельефа, уплотнение грунта, уборка мусора и проч. А на это требуется время. Закон установил этот срок – три года. После истечения трех лет, предназначенных для освоения земли, собственник приступает к его использованию по назначению – например, строить дом. Именно с момента использования собственник несет ответственность за неиспользование земельного участка, а контрольные (надзорные) органы могут фиксировать нарушения. За неосвоение земельного участка ответственность не предусматривается.
Проблема заброшенных и захламленных участков – болевая точка СНТ. Такие участки зарастают сухой травой, создают пожароопасную обстановку, становятся свалками бытовых отходов и являются проблемой для добросовестных владельцев соседних обрабатываемых участков. Садоводы надеются, что новый закон поможет решить накопившиеся проблемы.

Блокированная застройка: особенности нового статуса домов

С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, появилось определение двух категорий жилья – многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Ранее дома, блокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому закону исключена правовая неопределенность. Эксперты Росреестра рассказали о преимуществах нововведений и как они повлияют на жизнь владельцев недвижимости.

Что такое дом блокированной застройки?

Дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок.
Для жителей больших городов более привычное название такого типа жилья – таунхаус, лейнхаус или дуплекс. Таунхаусы – малоэтажные жилые дома на несколько многоуровневых жилых помещений с изолированными входами без общего подъезда. В Россию этот тип жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 году.
До принятия соответствующих изменений (Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ) такие категории жилья относились к категории жилого дома, но не признавались ни частным домом, ни многоквартирным. Для определения правового статуса объектов собственники обращались в суд. С принятием закона исчезла необходимость выбора отнесения здания к многоквартирному дому или жилому дому блокированной застройки, поскольку последний приобрел статус нового вида жилья.
Согласно закону, многоквартирный дом – здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Этот давно известный в России тип жилья — от хрущевок до сталинских высоток – может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места как неотъемлемую конструктивную часть здания.
Одновременно принятыми изменениями был определен статус помещений, построенных в качестве блоков жилых домов блокированной застройки, права на которые были оформлены до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 марта 2022 г. Такие помещения признаны домами блокированной застройки, а также установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в отношении таких помещений.

Каковы характерные признаки дома блокированной застройки?

Градостроительным кодексом определены следующие признаки такой недвижимости:
--дом блокированной застройки является жилым домом, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:
--количество надземных этажей не более трех;
--высота не более двадцати метров;
--сблокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
--имеет отдельный выход на земельный участок.
Вместе с тем в отличие от объектов индивидуального жилищного строительства для строительства домов блокированной застройки необходимо оформить проектную документацию, а также до начала строительства получить разрешение на строительство, после его окончания – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях проект строительства домов блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. Также необходимо принимать во внимание, что для блокированной застройки необходимо обеспечить строительство в том числе инженерных коммуникаций.

Чем отличаются дома блокированной застройки от других категорий жилья?

Разница в правовом статусе объектов зависит от характера использования общего имущества.
В многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и иное имущество находятся в долевой собственности, так что ни один из владельцев не сможет использовать его в личных целях, к примеру, чердак или подвал.
Дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочее. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность.
Дома блокированной застройки теперь можно поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилой дом».
Дом блокированной застройки эксплуатируется с учетом необходимости обеспечить безопасность всем домам, которые находятся с ним в одном ряду.
В случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.
Обращаем внимание! Объекты блокированной застройки не участвуют в региональных программах капремонта.
Как изменить сведения о блоках в Едином государственном реестре недвижимости, если они были внесены до вступления в силу нового закона?
Прежде всего необходимо отметить, что изменение сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о блоках жилого дома блокированной застройки не является обязательным и не ограничивается каким-либо сроком.
Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении домов блокированной застройки, осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Документы, подтверждающие право на блок жилого дома блокированной застройки и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Чтобы изменить данные в ЕГРН об объекте блокированной застройки - привести в соответствие с требованиями действующего законодательства вид объекта недвижимости, назначение, а также вид разрешенного использования, собственники домов блокированной застройки могут совместным решением уполномочить одного из собственников таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать заявление в орган регистрации прав об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников. Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, не требуется.
Обращаем внимание! Если в установленной градостроительным регламентом территориальной зоне, где расположены такие объекты, отсутствует указание на соответствующий вид разрешенного использования и утвержденные параметры строительства подобных объектов, это не ограничивает возможность граждан привести в соответствие законом сведения о таких объектах, содержащиеся в ЕГРН.

Упрощение получения разрешений на строительство.

В Госдуму внесен законопроект 751791-8, который будет упрощать получение разрешений на строительство, а также разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.
Законопроект объемный (почти 400 страниц), если хотите ознакомиться со всеми планируемыми изменениями, выделите себе пару дней. Основные изменения, касающиеся строительной деятельности:
Разрешения на строительство и на ввод выдаваться не будут, вместо этого будет вноситься запись в реестре.
Заявки на получение разрешений можно будет подать на портале Госуслуг, при этом перечень документов будет сокращен.
Такие заявки можно будет подписывать даже неквалифицированным сертификатом.
Регистрация права на объекты при этом будет проводиться на основании выписки из реестра, которую Росреестр сможет запросить по межведомственному взаимодействию.
Сам же реестр будет существовать в виде сайта, но пока неизвестно, будет ли он общедоступным или нет.
Вступление в силу ряда положений планируется с 1 сентября 2025 года.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде?

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.
Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:
1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования
Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.
Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:
1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды.

Оформление дома в деревне в собственность без правоустанавливающих документов

Официальным владельцем недвижимости в селе, на которую отсутствуют документы, можно в упрощённом порядке (дачная амнистия), по приобретательной давности, владея открыто более 15 лет или обратившись с иском в суд. За получением копий правоустанавливающих справок обращаются в архив или администрацию населённого пункта.
Владеть и пользоваться недвижимостью можно и неофициально, но распорядиться ею (продать, подарить, завещать) не получится. Оформить документы на дом в деревне для закрепления собственности и при отсутствии правоустанавливающих бумаг можно по дачной амнистии, приобретательной давности или суд. Но для начала имеет смысл заняться розыском утерянных договоров и бланков.

Возможно ли восстановление

Для оформления собственности понадобятся документы:
--на дом и землю: техпаспорт, кадастровый паспорт, план;
--удостоверение личности;
--правоустанавливающие: договор купли-продажи, о выделении для пользования на основании ордера, о передаче в порядке приватизации.
Нередко последние бумаги отсутствуют: утеряны, пришли в негодность, не получались владельцем жилья (например, наследником) и т.д.
Когда у потенциального собственника нет нужных документов на недвижимость, надо выбрать подходящий вариант их получения.
Изначально обращаются в местную администрацию. Если земельный участок под дом выделялся давно (например, в советское время), могут остаться копии соответствующих решений, записи в похозяйственной книге.
Как правило, подобные материалы за давностью отправляют в архив. Поэтому заинтересованное лицо обращается с просьбой выдать справку с сохранившимися сведениями о конкретном доме.

Упрощённая регистрация

Если лицо получило участок до 30.10.2001 г. (до начала действия Земельного кодекса) для ведения личного хозяйства, под строительство или дачу, то оно имеет право стать собственником в упрощённой форме – по дачной амнистии. Для этого необходимо подать:
удостоверение личности;
технический план;
документ о предоставлении земли (акт, решение).

Приобретательная давность

Когда гражданин непрерывно, добросовестно и открыто владеет чужим домом на протяжении 15 лет, у него возникает право по ст. 234 ГК стать его собственником.
Такая процедура проводится путём подачи иска в суд. Подтвердить факт владения и пользования истец может свидетельскими показаниями, справками из сельсовета, квитанциями (например, что производил ремонт и оплачивал коммунальные услуги).

Через суд

Встречаются ситуации, когда ни один из рассмотренных выше вариантов не применим. Тогда остаётся последний выход – обращение в суд.
Например, лицо приобрело домик в деревне без надлежащего оформления, только расплатилось за него. Причём на недвижимость изначально отсутствовали бумаги. В этом случае подаётся иск о признании права собственности за первоначальным владельцем (тем, у которого купили дом). А затем вариантов два:
--договор купли-продажи;
--дарение.
При этом важно действовать совместно с прежним владельцем жилища.

Раздел дома блокированной застройки, который не стоит на кадастровом учете.

Если дома (двухквартирные и более), которые не внесены в ЕГРН, и необходимо внести о них сведения о каждом блоке, как о здании, то необходимо подготовить технический план на основании разрешения на строительство, проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (полученное до 13.07.2015 года).
Если каждый блок такого дома признан «Зданием» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки» (не помещением, не частью жилого дома) по решению суда, то в таком случае технический план подготавливается на основании решения суда. При этом вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой дом, должен быть под блокированную застройку.
Если дом (по факту двухквартирный) поставлен на ГКУ как «индивидуальный жилой дом», «жилой дом», здание с назначением «жилой», при этом права зарегистрированы в общую долевую собственность (двух соседей) и собственники желают уйти от общей долевой собственности, то такое возможно только путем раздела одного здания на два по техническому плану.
При этом, основанием для раздела здания на два будет проектная документация и разрешение на реконструкцию здания с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции.
Заявление о ГКУ и ГРП на образуемые здания собственники подают одновременно. Либо раздел такого здания возможен по решению суда, в котором будет указано о признании права каждого собственника на свой блок, как на «здание» (не помещение, не часть жилого дома) с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки».
Решение суда может быть принято и в отношении одного собственника (одной половины), на основании такого решения суда подготавливается технический план, при этом метод образования здания необходимо указать «выдел». Заявление о ГКУ и ГРП подается без согласия второго собственника. В таком случае необходимо одновременно подать заявление о прекращении права общей долевой собственности на исходный объект.

Обязательное межевание земельного участка в 2025 году!

С 2024 года продолжают действовать ужесточённые требования к земельным участкам. Владельцы участков без кадастровых границ не могут их продать. Что делать собственникам земли без уточненных границ?
Согласно последним требованиям к оформлению земельных участков -

с 1 марта 2025 года

межевание станет обязательной процедурой. Земельный участок, у которого нет межевого плана (МП), считается проблемным, и любые манипуляции с ним (продажа, оформление дарственной, раздел, объединение с другими и так далее) на практике стали невозможными.
В связи с тем, что ранее межевание не было обязательным, у собственников часто возникали кадастровые ошибки: наложение, пересечение границ, самозахват участка соседями. Исправить неточности можно, проведя межевание и подав заявление в Росреестр с просьбой скорректировать сведения в ЕГРН. В сложных случаях выходом становится обращение в суд с исковым заявлением и проведение землеустроительной экспертизы для вынесения окончательного решения.
Без проведения межевания зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре невозможно. Межевой план признан обязательным документом для проведения сделок с недвижимостью. Границы нужно не только уточнить, но и согласовать с соседями смежных участков. Составляем акт согласования, который поможет избежать земельных споров и избежать ситуации с наложением границ участков. Фактические границы не совпадали с теми, что указывались в кадастровом плане. Государством принято решение обязать собственников участков проводить межевание.
На сегодняшний день с оформлением участков сложилась такая ситуация, как пример, для совершения нотариальной сделки купли-продажи или дарения земельного участка нотариусы требуют выписку из ЕГРН о том, что участок промежеван, а в случае отсутствия данной выписки отказывают в удостоверении сделки. Нотариусы на законных основаниях ссылаются на нормативный акт, изданный Федеральной нотариальной палатой.

Без межевания невозможно строительство дома

Местные администрации стали требовать межевание земельного участка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Градостроительный план земельного участка — обязательный этап в получении разрешения на строительство, и в дальнейшем нужен для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом.
Владелец земельного участка сам должен понимать важность межевания. Когда границы участка определены, есть четкое понимание, что участок принадлежит не только по свидетельству с такой-то площадью, но и существует на местности. Особенно это правило коснулось участков, которые не огорожены забором. Проведение межевания в большинстве случаев исключает судебные разбирательства по спорам о границах между участками.
Все идет к тому, что становится невозможным перерегистрировать и передавать по наследству немежеванный надел. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии наследников не будут иметь юридической силы. Также невозможно будет использовать землю в качестве залога или обеспечения для получения кредитов.
Изменения затронут участки нестоящие на кадастровом учете, а также земли, которые уже поставили на учет, но границы которых законодательно не утверждены. Закон не делает разграничения между категориями земель — нововведения коснутся всех участков без исключения. Если собственник не проведет межевание участка, то лишится права распоряжаться собственностью, несмотря на наличие правоустанавливающих документов.

Как изменить вид разрешенного использования земель.

Росреестр довольно подробно разъясняет порядок действий на случай, если фактический вид использования земли не соответствует разрешенному. Поясним, всего существует 13 видов разрешенного использования земель (ВРИ) — его определяют местные власти исходя из исторически сложившихся условий использования каждой территории, а также исходя из результатов публичных слушаний. Некоторые виды могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, тогда как другие — после получения разрешения. При этом для некоторых видов деятельности участки не могут быть использованы, что объясняется защитой населения и обеспечением комфортных условий проживания.
Для изменения вида разрешенного использования Росреестр предлагает руководствоваться правилами землепользования и застройки (если они приняты региональными или местными госорганами). Далее при отсутствии законодательных ограничений правообладатель участка может самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. Для этого потребуется подать в МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.
Если правообладатель решил изменить ВРИ на вид, отнесенный к условно разрешенному, то потребуется согласие уполномоченного органа после публичных обсуждений или слушаний. При этом в Росреестре предупреждают, что изменение вида разрешенного использования участка может повлиять на его кадастровую стоимость, а также величину земельного налога.
Отметим, что сама процедура выглядит трудоемкой: правообладателю потребуется найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) с перечнем ВРИ, а также самостоятельно убедиться в отсутствии законодательных ограничений на подачу заявления о смене ВРИ. При этом порядок действий на случай отсутствия утвержденных ПЗЗ дополнительно не разъясняется.

Нужно ли оформлять землю в собственность под частным домом

Достался в наследство дом, а земельный участок под ним в собственность не оформлен. Обязательно ли это делать.
«‎Оформлять земельный участок под домом, который достался вам в наследство, – это право, а не обязанность, Если решите это сделать, то для начала нужно выяснить, можно ли оформить земельный участок бесплатно или придется выкупать».
Если жилой дом перешел по наследству после 30.10.2001 г. и при этом наследодатель оформил свое право собственности на дом до введения в действие Земельного кодекса РФ, то земельный участок наследнику можно оформить бесплатно, выкупать его не придется. Дата регистрации обычно указана в свидетельстве о праве собственности, в выписке из ЕГРН, в самом договоре приобретения дома и в свидетельстве о наследстве, где перечисляется наследуемое имущество.
Не имеют значения основания права собственности, то есть был ли дом куплен, подарен, получен по наследству, построен и оформлен в собственность по декларации и так далее. Если же наследодатель оформил право собственности на жилой дом после 30 октября 2001 года, то можно воспользоваться правом аренды или выкупа земельного участка. Для этого надо обратиться в администрацию по месту нахождения недвижимого имущества и подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае положительного решения администрация оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка для дальнейшего выкупа.
После межевания земли и постановки на кадастровый учет нужно будет подать заявление о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов.
Образец можно взять в администрации. В заявлении нужно будет написать кадастровый номер участка – он указан в уведомлении о постановке участка на кадастровый учет.
Затем в течение месяца администрация должна подготовить договор купли-продажи и выдать один экземпляр заявителю. В документе будет указана стоимость, а также реквизиты для внесения платы и максимальный срок ее внесения (обычно 14 дней). После оплаты нужно подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи, который подшивается к договору.
На финальном этапе сотрудник администрации согласует с владельцем дома дату регистрации права собственности. Документы надо подать в Росреестр через отделение МФЦ.
Продать дом можно и не оформляя участок в собственность. Вместе с правом владения постройки новому хозяину перейдет и земля – на тех же условиях, что и у прежнего домовладельца.

Сосед захватил часть земельного участка что делать?

Споры между соседями, касающиеся собственности на землю, а также порядком ее использования – распространенное явление. Но прежде чем начинать скандал, необходимо продумать варианта правового регулирования ситуации. Если сосед захватил часть земельного участка, следует найти правоустанавливающие документы, провести с ним беседу и если это не приносит результата – готовиться к подаче претензии, жалоб и искового заявления.
Если сосед самовольно захватил землю, которая его собственностью не является, следует начать с определения владельца спорного объекта. Возможно три основных варианта:
--Земля принадлежит лицу, инициирующему проверку, то есть владельца участка, расположенного рядом.
--Земля является государственной или муниципальной. В этом случае действия гражданина могут нарушать права неограниченного круга лиц. Например, надел используется для склада мусора.
--Площадь принадлежит третьему лицу, чье местоположение не известно. Действия могут нарушать интересы как только собственника, так и широкого круга лиц. Все зависит от конкретно реализованных действий.
Если кто-то захватил часть земельного надела, принадлежащего именно вам, начинать нужно со следующих действий:
--Найти правоустанавливающие документы, на основании которых можно определить границы земельного надела. Например, кадастровый паспорт или межевой план.
--Предоставить копии документов и попробовать провести разъяснительную беседу. Не всегда этот шаг имеет смысл, некоторые лица отказываются идти на диалог.
--Подготовить претензию. К ней следует приложить правоустанавливающие документы, фотографии и иные доказательства, а также четко выразить необходимость устранения нарушений или варианты разрешения конфликта.
Если сосед самовольно захватил часть земельного участка, не стоит сразу переходить к подготовке иска или подаче жалобы. В ряде случаев конфликт можно разрешить посредством переговоров.

Санкции за самовольный захват земельного участка

За захват участка, который не является собственностью предполагаемого нарушителя, применяются меры административной ответственности. Штрафы указаны в статье 7.1 КоАП РФ в следующих размерах:
--От 1 до 1.5 % от кадастровой стоимости, но от 5000 рублей или от 5000 до 10000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит физическое лицо.
--От 1,5 до 2 % от кадастровой стоимости, но от 20000 рублей или от 20000 до 50000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит должностное лицо.
--От 2 до 3 % от кадастровой стоимости, но от 100000 рублей или от 100000 до 200000 при отсутствии в реестре сведений о кадастровой стоимости заплатит юридическое лицо.
Если соседи захватили участок земли, по закону предусмотрена ответственность помимо гражданской. Для привлечения к административке нужно собрать доказательства и обратиться в полицию. Заявление можно написать лично и отправить любым удобным способом (в том числе по почте) или заявить устно в отделение по месту нахождения спорного земельного надела. Процедура может быть реализована через представителя по доверенности.
Воздействовать на оппонента можно и через иной орган – Росреестр. Для этого нужно собрать правоустанавливающие документы и доказательства нарушения и обратиться в орган по месту расположения участка с жалобой. Специалист, после рассмотрения заявления, вынесет постановление о самозахвате. В нем будет указан срок, в течение которого нарушение должно быть устранено.
При игнорировании оппонентом требования Росреестра, обратиться в орган можно повторно. Будет вынесено новое постановление и виновный будет привлечен к административной ответственности за нарушения.

Как вернуть землю, захваченную соседями, через суд

Если внесудебные методы, такие как обращение в полицию и Росреестр, не приносят никакого результата, остается один вариант – разбирательство через суд. Действовать необходимо в следующем порядке:
Сбор информации и подготовка доказательственной базы. Следует собрать все документы, относящиеся к спору, сделать фотографии дома, иной недвижимости, забора, опросить иных соседей, уточнить их готовность выступить в суде в качестве свидетелей. Не лишним будет изучить судебную практику.
Составление искового заявления. Оно должно основываться на документах и доказательствах, а также действующем законодательстве.
Оплата государственной пошлины. Сумма будет зависеть от цены участка. Чаще всего применяется кадастровая стоимость.
Подача иска в суд. Перед этим необходимо направить ответчику копию с приложениями. К экземпляру, который предназначается суду, следует приложить почтовую квитанцию и опись вложения о направлении бумаг оппоненту.
Проведение экспертизы. Можно обратиться к инженеру самостоятельно, еще до обращения в суд. Также можно подать судье ходатайство о назначении исследования. В ряде случае решение может быть вынесено и без экспертного заключения – все зависит от конкретных обстоятельств.
Судебный процесс завершается вынесением решения. В нем суд указывает, удовлетворяются ли требования истца. Если да, то стоит дождаться вступления акта в силу, что произойдет через 30 суток. Затем, если ответчик не исполняет решение самостоятельно, придется обращаться в Федеральную Службу Судебных Приставов (ФССП).
Если суд откажет истцу в удовлетворении его требований, можно подать апелляционную жалобу для обжалования решения. В этом имеется смысл, если суд первой инстанции проигнорировал какие-то доводы или доказательства или нарушил законодательство.

Раздел земельного участка

Процедура раздела земельного участка позволяет разбить единую территорию, находящуюся в собственности, на несколько самостоятельных долей. При этом образуются новые земли, а прежний участок перестает существовать.
Необходимость в разделении территории возникает по разным причинам. Например, если между собственниками возник спор, касающийся права владения, а также в случаях, когда необходимо изменить вид разрешенного использования одной из частей участка.

Этапы процедуры по разделу земель

Процесс разделения начинается с оценки исходных данных, сбора и изучения имеющейся документации. Кадастровые инженеры и юристы СЗЦУ проверят, к какой территориальной зоне принадлежит участок, а также определят возможность его разделения.
Дальнейшее сотрудничество включает несколько стадий:
-Проведение топографической съемки.
-Запрос выписки из ПЗЗ, а также дополнительных сведений из КИО и других ведомств — для объектов.
-Подготовка схемы разделения земельного участка, а при необходимости — межевого плана.
-Подготовка документов для регистрации в Росреестре с целью постановки на кадастровый учет.
-Утверждение границ вновь образованных земель Росреестром. Получение выписки из ЕГРН.

Все о перераспределении земельных участков

Желание увеличить уже имеющийся земельный участок - вполне естественная история. Часто этот термин звучит как «прирезка», а юридически - перераспределение земельных участков.
Как оформить прирезку земельного участка в соответствии с земельным
кодексом, какие существует условия - об этом в инфокарточках.
Какие земельные участки участвуют в перераспределении
• Находящиеся в частной собственности.
• Находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
• На которые право государственной собственности не разграничено.
•

Как оформить прирезку к участку

Самое главное правило: ваш земельный участок в старой площади должен пройти межевание, границы участка должны быть определены в соответствии с ФЗ «О кадастре недвижимости».
Оформление прирезки земельного участка происходит путем заключения соглашения о перераспределении земли между администрацией муниципального образования и собственником земельного участка. Обязательным приложением к соглашению является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на вновь образованный в результате перераспределения земельный участок большей площадью.
Перераспределение земельных участков осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), а также в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка (для граждан). Схему расположения земельного участка можно заказать у любого кадастрового инженера, который должен записать ее на диск и выдать вам, а также схема понадобится в бумажном виде не менее 3 экз. Одновременно с подготовкой схемы, необходимо согласовать границы вновь образуемого земельного участка со смежными землепользователями.
После разработки схему утверждает Администрация муниципального образования.
Схема расположения земельного участка является основанием для постановки на кадастровый учет нового (большого) земельного участка. Для этого вы заказываете у кадастрового инженера межевой план (на диске) и ставите участок на кадастровый учет. При получении выписки из ЕГРН на увеличенный участок можно ознакомиться с кадастровой стоимостью участка. Это необходимо для расчета выкупной стоимости прирезаемого земельного участка.
Прирезка дополнительного земельного участка из земли муниципальной к принадлежащему вам на праве собственности, в результате чего увеличится площадь всего земельного участка, происходит за плату, размер которой определяется местной администрацией.

Схема оформления перераспределение земельных участков

Изучаем свои документы и удостоверяемся, что границы принадлежащего вам земельного участка определены (проведено межевание)
Заказываем у кадастрового инженера схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Подаем схему на утверждение в Администрацию муниципального образования. Через 15 рабочих дней получаем постановление об утверждении схемы расположения земельного участка
Заказываем у кадастрового инженера межевой план на новый земельный участок
С межевым планом (на диске) идем в МФЦ для постановки нового участка на кадастровый учет и получения выписки из ЕГРН на участок (10 рабочих дней)
С выпиской из ЕГРН обращаемся снова в Администрацию муниципального образования (через портал гос.услуг ) для расчета размера платы за прирезаемый участок и подготовки соглашения (в течение 8 рабочих дней). Услуга: перераспределение земельных участков (заключение соглашения о перераспределении земельных участков).
Оплачиваем квитанцию за выкуп прирезанной земли
Получаем соглашение о перераспределении земли и подписываем его
Подаем документы в МФЦ на регистрацию права собственности на участок с новой площадью и прекращении права на старый (это важно!)

Как избежать нарушений земельного законодательства.

• Каким образом проводятся проверки?
• Какие бывают виды нарушений и за что могут оштрафовать владельцев земельных участков?
• В каком случае земельный участок может быть изъят?
• Как избежать нарушения земельного законодательства и защитить свои права на пользование и владение земельным участком?
Росреестр указывает, что инспекторы по использованию и охране земель могут самостоятельно выезжать на местность для проведения проверок или осуществлять мероприятия удаленно с помощью средств дистанционного зондирования Земли — беспилотных летательных аппаратов. Благодаря этому специалисты обследуют выбранную территорию комплексно для определения, используются ли данные земли в соответствии с требованиями закона, есть ли нарушения и чем они обусловлены.
Например, причинами нарушений могут являться не умышленные действия правообладателей, а ошибки кадастровых инженеров, которые требуют устранения.
К самым распространенным нарушениям земельного законодательства относятся:
• самовольное занятие земельного участка (ЗУ) — так называемые самозахваты или использование чужой земли без предусмотренных законом оснований;
• нецелевое использование земель, то есть использование ЗУ не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования. Например, ЗУ имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство», но на ЗУ собственник открыл магазин — это нарушение;
• неиспользование земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, то есть если такие ЗУ не используется в течение установленного законодательством срока. Заброшенные участки создают угрозу стихийных свалок, зарастания сорной травой и пожаров, что приводит к негативным последствиям для собственников соседних участков.
По результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий инспекторы составляют акты. В случае выявления нарушений после проведения проверки нарушителю выдаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. После проведения контрольного (надзорного) мероприятия и в случае выявления нарушения инспектором может быть составлен протокол об административном правонарушении.
Размер штрафа зависит от вида нарушения, кадастровой стоимости земельного участка.
Если в ходе повторной проверки нарушения не устранены, то уполномоченное должностное лицо Росреестра выдает нарушителю новое предписание об устранении нарушения земельного законодательства. При этом возбуждается дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 25 или ч. 26 ст. 19.5 КоАП РФ.
За правонарушения, связанные с неиспользованием ЗУ по целевому назначению, или использовании земельного участка не в соответствии с установленным для него целевым назначением или видом разрешенного использования ЗУ может быть изъят у правообладателя.
Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и после привлечения к административной ответственности лица, не выполнившего предписание, к административной ответственности.
Основания инициирования Росреестром процедуры изъятия ЗУ у собственника или расторжения договора аренды указаны в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Среди них:
• неиспользование ЗУ, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение 3 лет;
• использование ЗУ не в соответствии с установленным для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.
Чтобы избежать штрафов за нарушение требований земельного законодательства, всем землепользователям рекомендуется:
• Проверить наличие правоустанавливающих документов ЗУ. Такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, мены и иные случаи, предусмотренные законодательством.
Если документов на участок нет или утеряны, нужно восстановить их, оформить право на участок, зарегистрировав его в Росреестре.
• Проверить наличие регистрации права на ЗУ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Использовать земельный участок в установленных границах, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Уточнить информацию о регистрации права и наличии сведений о местоположении границ ЗУ в ЕГРН можно в выписке из ЕГРН, заказать и получить которую можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», а также в МФЦ.
Если границы не установлены, можно пригласить кадастрового инженера для проведения межевания земельного участка и внесения точных границ в ЕГРН. Это защитит владельцев от возможных споров с соседями или публичными собственниками.
• Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площади, указанной в правоустанавливающем документе.
• Осуществлять на участке деятельность в соответствии с установленным для ЗУ целевым назначением и видом разрешенного использования (ВРИ) ЗУ. Информация о ВРИ и целевом назначении ЗУ указана в выписке из ЕГРН.