Основная сложность заключается в том, что пока ипотека не погашена, выделение детских долей невозможно.

Банк, будучи залогодержателем, не может допустить изменения структуры собственности без своего согласия, так как это ставит под угрозу обеспечение кредита. Финансовые организации в этом контексте действуют строго в рамках закона: до полного расчета по ипотеке квартира остается их обеспечением, и любые изменения состава собственников могут повлиять на права банка в случае невыполнения обязательств заемщиком.
Ограничение существует, потому что государство должно не только защищать права детей, но и предотвращать риски имущественных споров в будущем. Одним из таких рисков является ситуация, когда после развода один из родителей начинает раздел имущества, включая детские доли.
Если бы закон позволял выделять доли в ипотечном жилье, это могло бы привести к случаям, когда бывший супруг использовал бы детские доли в своих интересах - оспаривал их размер, требовал выделения компенсации или даже пытался продать часть квартиры. В результате мог бы возникнуть конфликт между бывшими супругами, где ребенок оказался бы заложником имущественных разногласий.
Материнский капитал - это целевые средства, предназначенные для улучшения жилищных условий, и государство пытается исключить ситуации, при которых деньги будут использованы не по назначению. Например, без этих требований собственник мог бы обналичить маткапитал через фиктивную сделку или продать квартиру без заботы о том, где окажутся дети.
Ограничения, введенные на сделки с такой недвижимостью, направлены на то, чтобы дети действительно получали жилье, а не оставались без крыши над головой после неудачной финансовой операции родителей.
Основной задачей государства остается защита интересов семьи в целом, предотвращение рисков потери жилья в случае финансовых трудностей или мошеннических схем. Именно поэтому требуется согласие опеки и строгий контроль за тем, куда переезжает семья, сохранится ли у детей жилье, а также не возникнет ли ситуация, при которой семья в итоге останется без достойного места для проживания.
Выделение долей в ипотечной квартире до ее полного погашения создает дополнительные сложности для банков и заемщиков. Если семья окажется в тяжелой финансовой ситуации и не сможет платить по кредиту, банк не сможет изъять часть квартиры, принадлежащую ребенку.
Это означает, что банку продать такую квартиру для покрытия долга будет сложно или даже невозможно. В итоге банки будут нести дополнительные риски, что может привести к ужесточению условий ипотечного кредитования в масштабах страны и к сокращению общей доступности жилищных займов.
▫️Ограничение на выделение долей в ипотечной квартире введено для предотвращения споров о собственности, защиты интересов детей от возможных махинаций и сохранения стабильности ипотечной системы. Хотя оно усложняет процесс продажи жилья, его цель - избежать ситуаций, когда использование материнского капитала превращается в инструмент имущественных конфликтов, а не в реальную гарантию жилья для детей.
Юрист Адамс - специально для "РГ"