Предыдущая публикация
Сомневаюсь в адекватности продавца квартиры – чем я рискую?
– Бабка-собственник, 65 лет, больная чем-то (в квартире запах мочи и лекарств везде) и не совсем адекватная, продает квартиру. Сын, наркоман на вид, представляет ее интересы. И еще долг по ЖКХ 250 тысяч. Какие могут быть последствия при совершении сделки купли-продажи с ними?
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Риск в данном случае состоит в том, что если хотя бы один из этих граждан будет недееспособным, то суд может признать сделку недействительной.
Поэтому Вам нужно запросить у них справки о том, что они не состоят на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах.
Рекомендую также опросить соседей на предмет адекватности этих людей и проверить доверенность сына на представление интересов своей матери. Эта доверенность должна быть оформлена у нотариуса.
Отвечает руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО, адвокат Иван Емельянов (Севастополь):
Такую сделку могут оспорить по основанию порока воли собственника. И если по результатам такого спора продавца («бабку-собственника») на момент совершения признают невменяемой, то есть что она не отдавала отчета в своих действиях и не была в силах руководить ими, то сделка окажется недействительной. Тогда суд применит правила двусторонней реституции: право собственности на квартиру вернется к продавцу (его опекуну либо наследнику – при смерти собственника), а в Вашу пользу взыщут сумму, которую Вы оплатили по договору купли-продажи.
Учитывая, что размер задолженности по ЖКХ значительный (250 тысяч рублей) и образ жизни сына собственника не вызывает доверия, скорее всего, решение суда о взыскании в Вашу пользу денежной суммы, уплаченной по договору, будет неисполнимым. То есть фактически деньги, которые Вы израсходовали на приобретение этой квартиры, Вы не получите.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты ( edin.center ) Кирилл Резник:
Во-первых, к вопросу об адекватности. Если окажется, что женщина признана недееспособной по решению компетентных государственных органов, то сделку купли-продажи признают недействительной. Чтобы этого не случилось, сын должен быть не просто ее представителем, а официально назначенным опекуном. Если же она является дееспособной, а ее представитель по доверенности вдруг окажется недееспособным, последствия будут те же самые – недействительность сделки и расторжение договора купли-продажи. Вас заставят вернуть им квартиру, а их – вернуть Вам деньги. Последнее, как правило, имеет слишком мало перспектив, чтобы рисковать.
Долги по ЖКХ нельзя взыскать с новых собственников, поскольку они числятся не за квартирой, а именно за ее владельцем. То есть даже в случае суда коммунальщики смогут взыскать долги только с них. Если только это не капремонт. Долг по капремонту придется в любом случае оплатить, поэтому лучше перепроверить его долю в общей задолженности по ЖКХ.
В остальном все стандартно. При помощи выписок из ЕГРН, которые заказываются в Росреестре, необходимо убедиться, что на квартире нет ни арестов, ни обременений, ни иных ограничений. Уточните также, сколько человек прописано в квартире, потому что с их выпиской тоже могут возникнуть проблемы.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Светлана Болотская:
Одним из факторов, который влияет на действительность сделки, является способность гражданина понимать значение своих действий и осознавать их последствия.
Действующее законодательство не запрещает гражданам, не лишенным дееспособности, но страдающим различного рода заболеваниями, совершать гражданско-правовые сделки. Однако зачастую имеющееся у дееспособного человека заболевание может влиять на его способность понимать значение и последствия совершаемых им действий или даже явно свидетельствовать о его «несделкоспособности». Приобретение квартиры у такого человека сопряжено с риском оспаривания сделки в суде, в результате чего покупатель может лишиться квартиры и никогда не получить обратно уплаченные за нее деньги.
Самостоятельно разобраться в данном вопросе и подготовить такую сделку сложно, нужно обязательно обратиться за помощью к специалистам по недвижимости, которые оценят степень адекватности продавца (при необходимости с привлечением медицинских специалистов), помогут минимизировать риски, если это возможно, либо посоветуют Вам отказаться от такой сделки.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Последствия могут быть печальные. Если очень нужна квартира, то:
- Вы заключаете только нотариальный договор (нотариус запросит сведения о дееспособности);
- договор нужно заключать только с собственником; никаких доверенных лиц;
- перевод денег осуществляется только по безналу на счет продавца;
- Вам необходимо убедиться, что «бабке» есть где жить после выезда из квартиры (никто ведь не захочет, чтобы бабушка жила у него под дверью, потому что сынок забрал все ее деньги и исчез).
Следующая публикация
Нет комментариев