Предыдущая публикация
Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Еще в 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами среднего и малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – 159-ФЗ»). Согласно данному закону субъекты малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом арендующие государственное и муниципальное имущество в течение 2-х и более лет, имеют преимущественное право на приобретение такого имущества. Однако на практике предприниматели сталкиваются с большими сложностями в реализации такого права, практически всегда приходится обращаться в суд. В этом и в следующих номерах нашей газеты мы расскажем об основных спорных моментах применения данного закона и способах решения таких проблем.
Зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества
Согласно п.6 ст. 5 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
При этом могут возникнуть следующие сложности при реализации указанного права арендатора, выкупающего арендуемое имущество:
1. Каким образом (способом) можно реализовать указанное право?
2. Что такое неотделимые улучшения арендуемого имущества?
3. Как доказать наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества?
4. Как доказать размер осуществленных неотделимых улучшений арендуемого имущества?
5. Как быть с разницей в оценке, когда между днем фактического осуществления неотделимых улучшений и датой, на которую оценщик устанавливает рыночную стоимость арендуемого имущества, прошло значительное количество времени (несколько лет)?
1. Согласно подп. 3 п. 3 ст. 9 159-ФЗ при получении от арендатора соответствующего установленным необходимым критериям заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, соответствующий уполномоченный орган обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если проект договора купли-продажи арендуемого имущества не содержит условия о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества, то в адрес уполномоченного органа собственника арендуемого имущества необходимо направить протокол разногласий с указанием данного условия в течение 30 дней с момента получения проекта договора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, единственным способом реализации права арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества является направление протокола разногласий с необходимым содержанием в адрес соответствующего уполномоченного органа собственника арендуемого имущества после получения проекта договора купли-продажи, в котором отсутствует подобное условие, а в случае отклонения протокола разногласий – подача в арбитражный суд иска о рассмотрении возникшего преддоговорного спора.
Данный способ особенно предпочтителен для ситуаций, когда размер стоимости неотделимых улучшений возможно определить только экспертным путем (см., например, дело № А60-32600/2012). Однако, несмотря на это, в данном деле арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении соответствующей экспертизы, и в связи с этим арбитражный суд апелляционной инстанции назначил такую экспертизу. По результатам проведения экспертизы определенный экспертом размер стоимости произведенных неотделимых улучшений может быть большим, чем тот размер, который был указан в иске. Такая ситуация возможна, когда арбитражный суд считает необходимым поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений на дату установления рыночной стоимости арендуемого имущества в целях выкупа. В таких ситуациях арбитражный суд совершенно законно может руководствоваться размером стоимости неотделимых улучшений, установленным экспертом, при определении редакции спорного условия договора. Такая позиция арбитражного суда не может считаться выходом за пределы исковых требований. Ст. 446 ГК РФ позволяет суду определять редакцию спорного пункта договора в своей редакции, а не ограничиваться лишь одной оценкой позиций каждой из сторон договора.
На практике встречаются попытки заинтересованных арендаторов решить в свою пользу вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений иным образом, но уже после заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Одни арендаторы заявляли требования об обязании собственника арендуемого имущества зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений (см., например, дело № А60-17122/2012). Другие подавали иски о взыскании стоимости неотделимых улучшений с собственника арендуемого имущества путем их зачета в счет выкупной цены (см., например, дело № А60-46919/2012). По всем подобным делам было отказано в иске. Такой подход арбитражных судов представляется абсолютно правильным. Заключив соответствующий договор купли-продажи без замечаний, арендатор утрачивает правовую возможность ссылаться на свое право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены.
Таким образом, арендатор вправе настаивать на своем праве на зачет только до подписания договора купли-продажи арендуемого имущества.
2. Действующее законодательство не дает понятия неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Из анализа ст. 623 ГК РФ, которая регламентирует юридическую судьбу улучшений арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, т.е. улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства (см., например, дело № А19-14583/2008).
Небезынтересен тот факт, что Глава администрации города Екатеринбурга подписал распоряжение от 11.04.2012 № 67-р, которым был утвержден примерный перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. В указанном перечне указаны практически все возможные строительные работы. При рассмотрении споров, связанных с выкупом объектов недвижимости, принадлежащих муниципальному образованию «город Екатеринбург», арбитражные суды косвенно учитывают указанный нормативный правовой акт, поскольку данный акт принят в пределах компетенции Главы администрации города Екатеринбурга и никоим образом не противоречит действующему законодательству.
Необходимо отметить, что применительно к случаям аренды нежилых помещений арендатор имеет право на зачет в счет выкупной цены арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений не только собственно арендуемых помещений, но и общего имущества здания, в котором находятся арендуемые помещения (см., например, дело № А60-32600/2012).
В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
С учетом этого представляется логичным распространение правила п.6 ст. 5 159-ФЗ не только на неотделимые улучшения арендуемых помещений, но и на неотделимые улучшения общего имущества здания, поскольку без общего имущества не может функционировать здание в целом. В качестве примера можно сослаться на дело № А60-32600/2012, в рамках которого арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций признали право арендатора (истца по делу) на зачет в счет выкупной цены арендуемых помещений стоимости работ по ремонту (замене) крыши (кровли), без которой невозможна эксплуатация здания, в котором находятся арендованные помещения, в целом.
3. Ни ст. 623 ГК РФ, ни 159-ФЗ, ни иные нормативные правовые акты не содержат особых правил по поводу оформления согласия арендодателя на осуществление арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
С учетом этого представляется, что согласие арендодателя на проведение соответствующих работ (улучшений) может быть оформлено любыми документами, в которых четко и ясно выражена воля арендодателя на это.
4. Вопрос о доказывании размера произведенных неотделимых улучшений рассмотрим на примере выкупа арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию «город Екатеринбург».
Согласно п. 25 Положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (приложение № 1 к решению Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 13/72) для определения размера денежных средств, затраченных арендатором на производство неотделимых улучшений и засчитываемых в счет оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом направляет в Контрольно-ревизионное управление Администрации города Екатеринбурга проектно-сметную документацию на производство этих неотделимых улучшений, представленную арендатором. Порядок согласования проектно-сметной документации определяется постановлением Администрации города Екатеринбурга. Стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных арендатором, засчитывается на основании заключения Контрольно-ревизионного управления Администрации города Екатеринбурга в счет оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при наличии письменного согласия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом на производство этих неотделимых улучшений.
Таким образом, главными доказательствами размера осуществленных арендатором неотделимых улучшений является соответствующая проектно-сметная документация, а также первичные документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений (договора строительного подряда, справки о стоимости выполненных работ и затратах формы КС-2, акты выполненных работ формы КС-3, документы об оплате выполненных работ и т.п.).
Вместе с тем, до недавнего времени арбитражные суда принимали за основу позицию администрации города Екатеринбурга по поводу размера произведенных неотделимых улучшений, основанную на соответствующем заключении КРУ. При этом не принимались во внимание никакие доводы арендатора, касающиеся необоснованности (незаконности) заключения КРУ (см., например, дело № А60-32600/2012).
В случае наличия заключения КРУ, которое не будет соответствовать фактическим обстоятельствам дела, арендатору следует ходатайствовать перед арбитражным судом о назначении судебно-строительной экспертизы с целью установления размера произведенных арендатором неотделимых улучшений.
5. На практике не редки случаи, когда между временем фактического осуществления неотделимых улучшений и датой, на которую оценщик устанавливает рыночную стоимость арендуемого имущества по заданию арендодателя в целях выкупа, прошло значительное количество времени (несколько лет).
Рыночная стоимость выкупаемого арендатором объекта недвижимости определяется оценщиком с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые привели к существенному изменению и улучшению технических характеристик арендуемого объекта, и соответственно, стоимости этого имущества. С данной точки зрения представляется правомерной позиция о необходимости определения рыночной стоимости всех неотделимых улучшений арендуемого объекта недвижимости на ту же дату, на которую определялась рыночная стоимость всего арендуемого имущества в целях выкупа.
Следующая публикация
Нет комментариев