Предыдущая публикация
Как выбрать застройщика в кризис: семь правил
В период экономической нестабильности риски и страхи покупателей строящегося жилья резко возрастают. Как разумно подойти к выбору застройщика и на что обратить особое внимание для повышения безопасности покупки?
ПРАВИЛО ПЕРВОЕ: УГЛУБИТЬСЯ В ИСТОРИЮ
Советуем до заключения договора на приобретение квартиры в строящемся доме всесторонне изучить прошлое и настоящее застройщика. В интернете несложно найти информацию о том, как долго строительная компания присутствует на рынке, сколько у нее построенных и строящихся объектов, как часто, на сколько и по какой причине переносились сроки ввода новостроек в эксплуатацию.
ПРАВИЛО ВТОРОЕ: НЕЗНАКОМЦАМ НЕ ДОВЕРЯТЬ
Больше шансов попасть в неприятную ситуацию, купив квартиру у малоизвестного игрока рынка. Новички, плохо знакомые с реалиями строительного бизнеса, нередко затягивают сдачу объекта и в благополучные периоды, а кризис только усугубит их некомпетентность.
ПРАВИЛО ТРЕТЬЕ: ПИРАМИДА – НЕУСТОЙЧИВАЯ ФИГУРА
Слишком быстрая экспансия застройщика также может сигнализировать о финансовом нездоровье компании. Так как в РФ подавляющее большинство новостроек возводится за счет средств, привлеченных у дольщиков, большое количество стартапов косвенно свидетельствует о финансовой неустойчивости гиганта.
Безусловно, на петербургском рынке есть компании, которые традиционно много строят и параллельно ведут несколько крупных проектов. Мы не подвергаем сомнению их репутацию. Но вот если расширение портфеля сопряжено с другими негативными сигналами (распродажей земельных участков, выходом на строительную площадку без разрешений, реализацией квартир по непонятным договорам), то от подписания договора с таким застройщиком лучше воздержаться.
ПРАВИЛО ЧЕТВЕРТОЕ: ДОГОВОР НА БЕРЕГУ
Напомним сказанное неоднократно: с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или выпуская жилищные сертификаты. Ни векселя, ни предварительные договоры купли-продажи абсолютно неприемлемы.
Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом. Тогда как члены жилищно-строительного кооператива не могут потребовать через суд компенсацию за длительное ожидание сдачи объекта. Более того – теоретически им могут предложить оплатить дополнительные расходы на достройку дома.
ПРАВИЛО ПЯТОЕ: «МАМЫ» ЛУЧШЕ «ДОЧЕК»
Весьма распространенная на первичном рынке практика – заключение договора с дольщиком не от лица головной компании, под брендом которой ведется строительство, а от ее «дочки» или вовсе непонятно кем созданного ООО. За этим шагом кроется не намерение застройщика собрать деньги и улизнуть, а желание обезопасить бизнес в случае возникновения проблем на одном из объектов, поясняет старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных.
Но подчеркивает, что в случае банкротства дольщикам особо не на что рассчитывать. Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб.
ПРАВИЛО ШЕСТОЕ: НАЙТИ «ТОЧКУ ВХОДА»
Как правило, желающие купить квартиру внимательно читают разрешение на строительство и проектную декларацию объекта. Но техусловия на присоединение к инженерным коммуникациям изучают немногие. А зря: на рынке есть печальные примеры, когда достроенные комплексы не могут сдать месяцами и даже годами из-за того, что не готовы подстанции и сети.
Оптимальный вариант – если присоединять новостройку планируют к уже существующим мощностям. Но вот если строительство инженерных коммуникаций запланировано на следующие годы и в особенности – если за это отвечает город, стоит призадуматься. В кризис бюджетных средств на выполнение обещаний может не хватить.
ПРАВИЛО СЕДЬМОЕ: НОВОСТРОЙКА С ОБРЕМЕНЕНИЕМ
Не менее половины новостроек возводится с привлечением банковских средств. Безусловно, более безопасно покупать квартиру в объекте, застройщик которого свободен от обязательств перед банком. Но если приглянувшаяся квартира расположена в новостройке, которая возводится с привлечением банковских средств, гораздо лучше для покупателя приобрести ее по ДДУ. Есть надежда, что в случае банкротства строительной компании сработает механизм страховой защиты, запущенный с этого года в соответствии с законом. При всех остальных вариантах договоров придется делить имущество банкрота с кредитором.
КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ
В идеале следует покупать квартиры у застройщика, который отличается безупречной биографией, возводит ЖК на собственные средства и продает квартиры по ДДУ, заключаемые от имени головной компании. На петербургском рынке можно насчитать не менее пяти строительных компаний, которые работают в рамках перечисленных канонов. Но они знают себе цену – их прайсы выше средних по рынку.
С другой стороны, нет правил без исключений. Среди участников строительного бизнеса встречаются компании отнюдь не идеальные (реализуют квартиры по договорам ЖСК, закладывают имущество в банки, выводят на рынок большое количество проектов), которые тем не менее с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск».
Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2014/12/15/206791.html
Следующая публикация
Нет комментариев