Предыдущая публикация
Сервитут для ЛЭП: как его установить, разъяснил ВС
Электросетевая компания и фермер не смогли договориться о режиме пользования ЛЭП, которые были построены на сельхозугодьях. Организация хотела взять только землю под опорами ЛЭП, фермер настаивала, что пользование охранной зоной тоже должно оплачиваться. В итоге решать спор пришлось судам. Они ответили на вопрос, возможно ли взять сервитут только под опорами ЛЭП, без маршрутов прохода или проезда к объектам.
Закон разрешает установить сервитут для размещения имущества, в частности, для эксплуатации участков, занятых линиями электропередач, разъяснил Верховный суд в одном из недавних определений. Этому не мешает наличие охранной зоны ЛЭП, уточнила экономколлегия. Такие выводы она сделала в деле, где ИП-глава крестьянско-фермерского хозяйства Елена Демидова судилась «Федеральной сетевой компанией ЕЭС» по поводу 0,2 га земли в Саратовской области, занятых линиями электропередачи. Девять опор возвели в 2015 году с согласия Демидовой, взяв землю в аренду на год. Но когда строительство было закончено, собственница и энергокомпания не смогли договориться о дальнейших условиях. ФСК ЕЭС предложила Демидовой проект договора аренды участков под опорами, но получила отказ. Владелица земли предложила включить в соглашение не только эту землю, но и охранную зону под линиями электропередач.
В ответ энергокомпания обратилась в суд, где потребовала установить сервитут на 49 лет с оплатой 43 коп. в год (это 0,01% от кадастровой стоимости). Компании нужны были только участки, занятые опорами. Проводить их обслуживание истец планировал с использованием охранных зон. Демидова не признала иск: она указывала на то, что срок и размер оплаты необоснованные, а сервитут не является единственным способом решить проблемы компании. По мнению предпринимательницы, ФСК ЕЭС должна была предложить ей варианты долгосрочной аренды.
Три инстанции отклонили такой иск в деле № А57-19494/2016. Они сочли, что спор фактически идет не о сервитуте, а о том, сколько компания должна платить за землю Демидовой. К тому же ФСК ЕЭС потребовала установить ограничение только на землю под опорами, а это не позволит проводить техническое обслуживание линий электропередач. Это не отвечает целям и задачам сервитута, указали суды: энергокомпания должна была просить обеспечить проход или проезд к объекту, а не выделить ей землю для размещения опор ЛЭП. Она планировала проводить их обслуживание с использованием охранных зон, но на них сервитут не устанавливается, возразили суды.
Земля под опорами и охранная зона: что с ними будет
С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда, которая отменила акты нижестоящих инстанций. Она указала на возможность установления сервитута в пределах той земли, которая занята опорами ЛЭП. А охранная зона устанавливается не для того, чтобы собственник линий электропередач мог ими заниматься, а для того, чтобы обеспечить их безопасность и исключить повреждения, напомнила «тройка» ВС. Она разъяснила, что владельца не лишают земель в охранной зоне: он должен лишь соблюдать определенные запреты техники безопасности. Эти ограничения не исключают возможность возделывать такую землю, уточняется в определении.
С такими замечаниями экономколлегия направила дело на пересмотр. Она предписала тщательнее разобраться в деле: определить условия сервитута, которые бы отвечали задачам истца и не слишком обременяли ответчика, установить размер оплаты – с учетом того, что Демидова говорила о необходимости оценочной экспертизы еще в первой инстанции.
При новом рассмотрении дела надо сначала провести землеустроительную экспертизу, чтобы определить нужные участки, а потом, на ее основе, оценочную экспертизу. Он прогнозирует, что по ее итогам плату за сервитут могут установить в размере не 0,01%, а 0,5–1% от кадастровой стоимости.
Что касается охранной зоны, сервитут на нее не устанавливают, но и перспективы использования под большим вопросом в подобных историях судам, прежде всего, надо выяснить – почему стороны так и не заключили основной договор. Если это произошло из-за уклонения должника, то тогда можно сделать вывод о его недобросовестности и признать договор дарения недействительным, объясняет юрист. Но если основное соглашение не подписали из-за того, что стороны вели себя пассивно и не стремились к этому, то оснований упрекнуть должника в недобросовестности становится меньше, считает Коршунов.
Вместе с тем Магомед Газдиев, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры", замечает, что обычно люди, действующие добросовестно, не дарят детям имущество, которое только собирались продать и за которое уже получили задаток. Хотя он добавляет, что люди, которые действительно нацелены скрыть имущество от взыскания, обычно обременяют свои активы притязаниями сторонних кредиторов: «Например, передают в залог добросовестному залогодержателю». В этом деле Глухова даже не пыталась так поступить.
Но Александр Попелюк, партнер Lidings, указывает на совокупность обстоятельств, которые в этом деле переводят бремя доказывания добросовестности на должника: 1) у того есть значительный долг; 2) у того нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание; 3) факт безвозмездной передачи имущества родственнику.
Однако Коршунов обращает внимание на важное обстоятельство в защиту Глуховой: стороны предварительного договора купли-продажи не могли знать, что их соглашение признают незаключенным. Он разъясняет, что после того, как срок на заключение основного договора истек, то задаток остается у продавца: «И никаких финансовых претензий несостоявшийся покупатель предъявить не может».
Особенность таких споров в том, что нет четких критериев добросовестности. Ее только «чувствуют на кончиках пальцев». Зачастую бывает так, что вроде и чувствуешь подвох, а формально нарушений нет. Поэтому надеюсь, что в мотивировочной части решения по этому делу ВС внесет еще один штрих в контуры добросовестности.
Юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов
Что надо знать, когда тебе дарят недвижимость
Сами юристы дали разъяснения по другому вопросу – о чем надо знать добросовестному лицу, который принимает в подарок недвижимость, если не хочется в дальнейшем вести за полученное имущество активное судебное сражение. Саримсоков поясняет, что одаряемый всегда находится в более слабом положении по сравнению с дарителем.
По его словам, у получателя подарка обычно три риска в этих отношениях: «Кроме отказа дарителя, передать вещь – это последующая отмена такой сделки или признание дарения недействительным». Последний случай часто происходит как раз по заявлению третьих лиц – наследников дарителя, арбитражных управляющих в делах о банкротстве и кредиторов, рассказывает юрист.
Соглашаясь с коллегой, Коршунов дал пять рекомендаций для одариваемого:
• проверить, является ли даритель недвижимости все еще собственником, получив выписку из Росреестра;
• провести мониторинг судебных споров у собственника помещения;
• проверить наличие возбужденных в отношении должника исполнительных производств на сайте ФССП России;
• в максимально короткие сроки зарегистрировать переход права собственности: при двойном отчуждении недвижимой вещи приоритет имеет тот собственник, кто первым успел зарегистрировать переход права собственности;
• до момента регистрации перехода права собственности одариваемому было бы полезно как можно быстрее вступить во владение помещением. Это связано с позицией ВС, что между двумя покупателями недвижимости преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение.
• Алексей Малаховский
Следующая публикация
Нет комментариев