Предыдущая публикация
ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
Купить квартиру на вторичном рынке — задача ОЧЕНЬ СЕРЬЕЗНАЯ.
Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.
🔵 Как подготовиться к просмотрам
✔️ Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.
✔️ Зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра
✔️ Соберите информацию в интернете.
✔️ Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.
✔️ Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах.
✔️ Внимательно осмотрите квартиру.
✔️ Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
✔️ На осмотре: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.
✔️ Проверьте, как греют батареи, осмотрите углы, стены и потолки, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.
✔️ Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт.
🔵 Информация по собственнику
- Спросите, кто собственник, ведь зачастую показывает квартиру риелтор. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.
- Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то обязательно проверьте ее подлинность и не отменялось ли ее действие.
- У собственника попросить показать паспорт.
- Уточнить информацию, есть ли несовершеннолетние собственники
- Есть ли в квартире детские доли, то продать без органов опеки не получится:
органы опеки и попечительства должны выдать постановление с разрешением на продажу долей несовершеннолетнего ребенка. Такая сделка займет время.
🔵 Как пройти опеку
✔️ Родители должны заранее согласовать сделку с органами опеки и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.
✔️ Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовался ли материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР.
🔵 Уточните нужна ли встречная покупка
- Нужна ли собственнику квартира взамен.
- Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.
- При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.
- При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это хороший повод, чтобы попросить скидку.
🔵 Выясните, есть ли на квартире обременения
Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые часто встречающиеся обременения.
Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но возможно квартиру продать даже с ипотекой.
Аренда — если есть договор и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.
Арест — если приставами ФССП наложен арест (запрет на регистрационные действия) на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом.
🔵 Проверьте информацию, когда приобрел право собственности на квартиру собственник
- Сделку можно оспорить по общему правилу в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок исчисляется с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть максимальный срок — 10 лет с момента нарушения.
- Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продавать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.
- Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если собственник владел более десяти лет, рисков намного меньше.
🔵 Обсудите, какая сумма будет указана в договоре
- Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например, чтобы не платить или заплатить меньше налогов с продажи.
- Не рекомендуем на это соглашаться: лучше согласовать с Продавцом, чтобы указать реальную стоимость квартиры.
🔵 Какие риски могут быть при занижении стоимости в Договоре купли-продажи
Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью.
🔵 Права супругов в браке
- Спросите о семейном положении собственника
- Узнайте, был ли зарегистрирован брак на момент приобретения недвижимости, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением, так как при расторжении брака впоследствии и замене паспорта, штамп не будет проставлен.
- Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.
- Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел имущества возможно и через три года.
🔵 Спросите про документы-основания
- Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру (на основании каких документов приобретена недвижимость).
- Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои нюансы и риски.
- При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного пользования и проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.
- При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.
- Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи.
🔵 Выясните информацию у продавца есть ли переустройства или перепланировка
- Уточните, есть ли таковые изменения.
- Попросите показать технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой.
- Обязательно уточните не было ли в квартире неузаконенной перепланировки или переустройства.
- Если есть, то попросите продавца узаконить ее или сделать вам скидку.
- Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если переустройство или перепланировку узаконить не получится, то заставят вернуть все в исходное положение, а так же могут выставить штраф.
🔵 Выяснить информацию по платежам ЖКХ
- Обсудите, что с долгами по ЖКХ.
- Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.
- Если есть задолженность по капремонту, то задолженность переходит на нового владельца квартиры, то после сделки придется гасить задолженность вам, но можно списать долг старше трех лет (но только через суд).
- Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или до подписания акта приема-передачи квартиры, сделает вам скидку на сумму задолженности.
#недвижимостьмосквы #риэлторскиеуслуги #вторичныйрынокжилья #квартирыспб #ипотекасбербанк #инвестициивнедвижимость #жильщныйвопрос #агентствонедвижимости #домаквартиры #недвижимостьвмоскве
Следующая публикация
Нет комментариев