Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?

Несомненно, с данным вопросом сталкивался практически любой человек, когда-либо приобретавший недвижимость (квартиру, дом, земельный участок и др.) в собственность.
Существует несколько различных способов и методик проверки юридической чистоты сделки: от самых простых до всесторонних. Но зачем же проверять юридическую чистоту сделки?
Основные опасности при приобретении недвижимости условно можно разделить на следующие группы:
1) Риски в связи с признанием заключенной сделки недействительной (или) ничтожной. Данная угроза характеризуются прежде всего тем, что по некоторым основаниям, таким как совершение сделки недееспособным лицом, лицом не имеющим соответствующего права на распоряжение недвижимостью, уже зарегистрированная и совершенная сделка может быть признана недействительной, а возникшее на основании данной сделки право – ничтожным.
2) Риски, связанные с обременением приобретенной недвижимости правами третьих лиц. Бывают случаи, когда в продаваемой квартире помимо продавца зарегистрированы третьи лица, временно выбывшие из места жительства (например, находящиеся в местах лишения свободы, на лечении в пансионатах и мед.учреждениях), но не утратившие прав на реализуемое жилое помещение. Приобретение подобного жилья без согласия указанных лиц чревато затяжными судебными исками, или вообще потерей денег.
3) Скрытые недостатки (дефекты) приобретенной недвижимости. Задумывались ли Вы из чего складывается стоимость жилого помещения? Какие факторы формируют эту стоимость? Почему в той ли иной ситуации цена продаваемой квартиры оказывается гораздо ниже рыночной? Подобными факторами, например, могут быть буйные соседи, активизирующиеся в определенный период времени, колебания напора воды, технический износ здания и т.д.
4) Потеря залога (части) денежных средств при заключении сделки. Является ли лицо, которое реализует недвижимость, полноправным собственником указанного помещения? Действительна ли доверенность на момент заключения сделки?
Чтобы предотвратить эти и другие не приятные последствия, в первую очередь, необходимо внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, так как в них по закону должна содержаться вся необходимая информация. В частности, при первичной проверке документов необходимо обратить внимание на следующие пункты:
1) покупатель и продавец (при проверке данного пункта необходимо лично встретиться с продавцом (покупателем), сверить его личность с паспортными данными) Если продавец (покупатель) действует на основании доверенности, обязательно убедитесь у нотариуса, удостоверившего доверенность, в действительности указанной доверенности. Побеседуйте с продавцом. Вежливо узнайте почему он продает недвижимость? Как долго проживает? Знает ли соседей? Торопливость, сбивчивость, нервозность при разговоре должна настораживать. Также приглядитесь к продавцу. Как он выглядит. Состояние здоровья. Все отклонения от общепринятых в обществе также должны насторожить.
2) предмет сделки (технические характеристики недвижимости). Обязательно сверьте технические данные объекта с технической документацией (кадастровым либо техническим паспортом). Площади объекта, его наименование и назначение должны совпадать с технической документацией. Иначе в случае расхождения возможно приостановление государственной регистрации сделки.
3) порядок расчета. Наиболее удобным на наш взгляд, порядком расчета является передача денежных средств после государственной регистрации права покупателя, обремененной залогом продавца. Что это значит? При совершении сделки стороны указывают в договоре, что окончательный расчет между ними будет произведен после государственной регистрации права собственности покупателя. При этом также оговаривается, что объект считается находящимся в залоге у продавца до момента полного расчета с ним. Данная схема представляется наиболее выгодной, так как в данном случае защищены как права покупателя (расчет после регистрации), так и права продавца (будучи обремененной залогом квартиру невозможно продать либо каким-либо образом передать в собственность третьим лицам).
Плюс дополнительным преимуществом является сокращенный срок государственной регистрации подобных договоров – всего 5 рабочих дней вместо 18 календарных. Единственным недостатком является необходимость повторного обращения в регистрирующий орган обоих сторон сделки с заявлениями о снятии залога и выдаче нового свидетельства о праве (срок регистрации 3 рабочих дня).
4) момент передачи. Является необходимой формальностью. Обычно указывают, что подписанный договор одновременно является актом приема-передачи объекта.
5) обременение правами третьих лиц. Пожалуй, это один из наиболее важных пунктов договора, которому к сожалению часто относятся не с должным вниманием. Данный пункт подтверждает, что на момент продажи объект свободен от прав и притязаний третьих лиц. Такими лицами могут быть: зарегистрированные и не снятые с учета жильцы, временно убывшие, несовершеннолетние дети, залоговые обязательства и другие.