Иностранцы думают, что процедура приобретение недвижимости в Испании такая же как и в их странах. Это серьезная ошибка, потому что законы (национальные и местные), налогообложение, стандарты и процедуры приобретения недвижимости в Испании очень разные ... не говоря уже о мошенничестве! Как специалисты по инвестиционным проектам, мы берем на себя все задачи по приобретению недвижимости в Испании с наибольшими гарантиями и защищаем вас от всех ошибок.
В этой статье мы покажем вам подводные камни, которых следует избегать перед покупкой дома в Испании. Также подготовим еще две статьи, где мы обсудим: 13 ошибок, которых следует избегать при покупке недвижимости в Испании; и 13 ошибок после приобретения недвижимости в Испании.
Хорошего чтения!
ЭПИЗОД ПЕРВЫЙ
12 ОШИБОК ПЕРЕД ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
Вот самые распространенные ошибки, подводные камни, проблемы и мошенничества перед покупкой недвижимости в Испании во время визита, поиска и выбора недвижимости.
ПЕРВАЯ ОШИБКА - ЗНАЧЕНИЕ ВРЕМЕНИ …
Пришло время поиска недвижимости, ваше первое желание - зайти на веб-сайты, ориентированные на испанский рынок недвижимости. А потом вы начинаете мечтать, но четко ли вы определили, чего хотите и какие средства есть в вашем распоряжении?
Первая ошибка - все посмотреть, увидеть сотни квартир и вилл, прокручивающихся на экране вашего компьютера или телефона, по всей Испании. Очевидно, это пустая трата времени! Что вы, например, сделаете, чтобы посетить все интересующие объекты, которые часто находятся на расстоянии сотен километров друг от друга?
Прежде чем приступить к поиску в Интернете, самое важное - это место или местоположение. Как говорят англоговорящие, «location, location, location». Вы должны сначала определить, в каком регионе, в каком городе и даже в каком районе вы хотите жить, хотите ли вы жилье в центре города, на окраине, в горах или у моря …
Когда вы определили местоположение, не забудьте проверить:
Доступность: сколько длится дорога от вашего основного места жительства на машине, самолете или поезде? Есть ли поблизости аэропорт и достаточно ли часто есть рейсы по разумным ценам? Нужен ли вам местный автомобиль для передвижения?
Местные услуги: городской транспорт, магазины, рестораны, оздоровительные центры, развлекательные мероприятия и т. д.
Образовательные учреждения для ваших детей, если вы хотите сделать его своим основным местом жительства: расстояние до колледжей, средних школ или детских садов.
В частности, для частных школ, проверьте цены и наличие мест?
Для получения всей этой информации вам в помощь Google Maps. Это поможет вам определить область поиска.
И не забывайте, что в некоторых регионах осень, зима и ранняя весна могут вызывать уныние.
Также найдите время, чтобы определить характеристики желаемой недвижимости: стиль, площадь, количество спален и ванных комнат, кондиционер, терраса, пол, бассейн, сад, вид, гараж - самые обычные критерии. ... Это уменьшит количество предложений.
ВТОРАЯ ОШИБКА - ХОЧУ СДЕЛАТЬ ВСЕ САМ
Сможете ли вы посетить все выбранные вами объекты? Очевидно, нет! Или, если вы это сделаете, это будет стоить вам много времени и денег.
Как и многие иностранцы резиденты ЕС, которые хотят приобрести недвижимость в Испании, думают, что находясь в Европейском Союзе, законы идентичны законам вашей страны. Это большая ошибка: имейте в виду, что законы, правила, налогообложение и административные процедуры различаются в зависимости от автономных регионов Испании. Например, ITP (налог на передачу права собственности) варьируется от 4% до 11% от стоимости недвижимости в зависимости от региона, в котором вы покупаете! Для объекта недвижимости за 200 000 евро разница составляет 14 000 евро ...
Желание сделать все самостоятельно перед покупкой в конечном итоге обойдется вам дороже, вы потратите больше времени и нервов... Часто это приводит вас в расстройство, и вы отказываетесь от своего проекта. Решение для вас - обратиться к адвокату, специалисту по проектам и инвестициям, который будет сопровождать вас на протяжении всего инвестиционного процесса.
В сфере недвижимости Испании главное отличие заключается в роли нотариуса: важно знать, что испанские нотариусы играют совершенно другую роль, что к примеру, французские, бельгийские или швейцарские. В этих странах они проводят все юридические и градостроительные проверки собственности перед продажей. В Испании нет! Ответственность за эти проверки несет покупатель. Покупатель сам должен сделать все необходимые проверки или в лучшем случае обратиться к адвокату специалисту в сфере недвижимости, который должен обеспечить соблюдение национальных, региональных и местных правовых, административных и городских правил. Итак, роль испанских нотариусов сводится к роли составителя и регистрации актов купли-продажи. Об этом мы поговорим далее в следующей статье об ошибках на этапе покупки недвижимости.
Но есть и другие важные отличия в недвижимости Испании:
Испанский квадратный метр меньше российского!
Вы также думаете, что поверхности, представленные в рекламе, такие же как в вашей стране. Ну нет, испанский m2 меньше российского m2! Во Франции, Бельгии, Швейцарии, России и подавляющем большинстве европейских стран рекламируемая площадь - это жилая площадь или полезная площадь. В Испании территория, о которой говорят владельцы и агентства, чаще всего - это застроенная территория, в частности, включая общие зоны! Так что будьте осторожны, потому что рекламируемое жилье в Испании площадью 100 м2 может оказаться жильем площадью 80 м2 или даже меньше. Очевидно, что тогда цена квадратного метра варьируется в широких пределах. Перед покупкой достаньте метр!
Другой способ работы агентств недвижимости
Испанские агентства недвижимости редко имеют эксклюзивную недвижимость.
Новостройки могут быть выставлены на продажу более чем одним агентством, но цены одинаковы для всех. Если цена, предлагаемая одним агентством, ниже, чем у других, вам следует быть осторожными. Некоторые агентства упоминают начальную цену на своем веб-сайте и «забывают» изменить ее впоследствии.
С другой стороны, цены на вторичную недвижимость могут отличаться у одного агентства и другого, у одного веб-сайта и другого. Большинство испанских агентств не имеют лицензии и не имеют профессиональной страховки, за исключением нескольких автономных сообществ (включая Каталонию).
Агентства недвижимости с «двойной комиссией»!
Помимо объявленной цены продажи, некоторые агентства взимают комиссию с продавца и с покупателя, особенно если покупатель - иностранец. Вы всегда можете попросить уменьшить эту комиссию, а иногда даже отменить. Узнайте у агентства или продавца общую стоимость продажи (включая комиссию агентства).
Специальная «иностранная» цена
Перед покупкой недвижимости в Испании договаривайтесь! Некоторые объекты недвижимости и некоторые агентства недвижимости специально ориентированы на иностранных покупателей. Эти агентства иногда пользуются незнанием покупателя реальных рыночных цен. Важно хорошо знать местные цены на аналогичную недвижимость, чтобы начать переговоры на наилучшей основе. Сегодня в Испании, за редким исключением, указанная цена договорная. Ведение переговоров по стоимости может снизить первоначальную цену на 5% - 10%.
ТРЕТЬЯ ОШИБКА - ПЕРЕОЦЕНКА СВОИХ ФИНАНСОВЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
Перед покупкой дома вы совершаете (классическую) ошибку, глядя только на цену недвижимости и не учитываете налоги на покупку, дополнительные расходы по договору купли-продажи, ремонтные работы, техническое обслуживание ... и ежемесячные расходы которые вам придется нести (ипотечные кредиты, проезд и сборы). Не посчитать данные затраты перед покупкой - большая ошибка.
Многие забывают, что к покупной цене дома необходимо добавить от 10% до 15% на сопутствующие налоги, сборы и расходы: налоги на стоимость приобретения (ITP для вторичного жилья или IVA для нового жилья), нотариальные услуги, административные расходы или гонорары юридического сопровождения, регистрации в реестре собственности, банковские сборы связанные с ипотекой, комиссии агентства недвижимости, возможные затраты на ремонт, на переезд и т. д.
Подсчитайте общую финансовую потребность от 120% цены продажи для жилья без ремонта до 150% для жилья с ремонтом.
Кроме того, после приобретения будут существовать другие расходы. Вам нужно будет обставить свое жилье. Вам необходимо будет обеспечить ежемесячные выплаты по ипотеке (будьте осторожны с изменениями, если вы взяли ипотеку с переменной ставкой), фиксированные и переменные расходы на совместное владение, местные налоги (IBI, ежегодный налог на недвижимость), электричество, вода, газ, телефон или интернет (намного дороже в Испании), расходы на обслуживание бассейна и сада вашей виллы, страхование и различные ремонтные работы …
ЧЕТВЕРТАЯ ОШИБКА - НЕ УЗНАТЬ О ВОЗМОЖНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
Если вы не можете финансировать ваш инвестиционный проект за счет собственных средств, очень распространенной ошибкой является отсутствие предварительного одобрения банка ипотечного кредита перед покупкой дома. Для получения ипотеки у вас есть два варианта: оформить ипотеку в своей стране происхождения ( для резидентов ЕС) или сделать это в Испании. Это два совершенно разных варианта, которые отличаются друг от друга.
Часто покупатели обращаются в свой банк после того, как выбрали дом для покупки. Банкир может отказать вам или предложить сроки на изучение вашего досье и запросить дополнительные документы, что задержит вашу покупку или отменит ее, если сроки слишком велики и превышают условия договора купли-продажи.
Также помните, что немногие банки во Франции, Бельгии или Швейцарии принимают ипотеку в Испании!
Испанские банки сегодня более строги в отношении концессий на ссуды (половина заявок на ссуды отклоняется), и, если требования кредитоспособности соблюдены, они предлагают в лучшем случае до 80% от стоимости покупки или оценки собственности («тасасьон»). Чаще всего это 70%. Прошли те времена, когда испанские банки представляли до 110% от стоимости недвижимости без проверки досье. Итак, если мы обратимся к тому, что мы написали выше («Подсчитайте общую финансовую потребность от 120% цены продажи для жилья без ремонта до 150% для жилья с ремонтом.»), вам придется самостоятельно финансировать от 40% до 70% от стоимости покупаемого объекта!
Также обратите внимание, что испанский банк примет решение быстрее, чем к примеру, французский. Ставки выше в Испании, и испанские контракты также труднее понять иностранцу.
Обычно соотношение долга (доход / долги и ежемесячные фиксированные платежи) не может превышать 33% вашего чистого дохода, если только остаток жизни не является значительным. Лучший способ купить дом в Испании сейчас - это сэкономить и использовать только 50% сбережений. Это уменьшит ежемесячную сумму, которую вы должны платить по ипотеке, и вы сможете легко покрыть расходы на покупку, на возможный ремонт, отделку, меблировку и переезд.
Как специалисты в сфере недвижимости, мы можем помочь вам в получении ипотеки в Испании.
ПЯТАЯ ОШИБКА - НЕ ПРЕДСТАВЛЯЙТЕ СЕБЯ В КАЧЕСТВЕ ЭЛЕКТРИКА, САНТЕХНИКА ИЛИ ПЛИТОЧНИКА!
Если вы покупаете дом, который нуждается в ремонте, он может стоить вам дешевле, в том числе добавляя к стоимости ремонт. Но это также может быстро стать головной болью и занять намного больше времени, чем ожидалось. Надо либо делегировать контроль, либо следить за работой, либо делать это самому, что сложно, если вы живете за границей. В основном это зависит от вашего первоначального бюджета и вашей доступности.
Перед покупкой дома с возможным ремонтом, вы обязательно должны иметь очень точное представление обо всей работе, которую необходимо будет сделать, во избежание сюрпризов и излишних затрат и времени. В противном случае экономия инвестиций, которая может составлять от 10% до 20%, может очень быстро превратиться в ... дополнительные расходы!
ШЕСТАЯ ОШИБКА - НЕ ДУМАТЬ О ПЕРЕПРОДАЖЕ ... ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
Очевидно, что большая часть людей, которые хотят купить дом, не думают о перепродаже перед покупкой. Это ошибка, потому что вы никогда не знаете, что может случиться: вы больше не можете выплачивать ипотеку, вы устали от своего дома или его местоположения, вы хотите инвестировать в новый дом, вы разводитесь, вы теряете работу и т. д.
Так что отдавайте предпочтение жилью, которое является наиболее востребованным и которое легче всего будет перепродать. В основном это небольшие апартаменты (от 60 до 100 м2), в крупных городах или у моря, с двумя или тремя спальнями, двумя ванными комнатами, террасой и прекрасным видом (терраса всегда плюс). Это также будет зависеть от района и использования недвижимости. Также это может быть студия или квартира с одной спальней и ванной, их проще всего арендовать для туристического использования. А также очень большие апартаменты (более 300 м2) в центральных районах Барселоны и Мадрида.
СЕДЬМАЯ ОШИБКА - БЫСТРЫЙ ВИЗИТ
Из-за границы Интернет - отличный союзник для поиска интересной недвижимости. К сожалению, некоторые агентства недвижимости прибегают к обману, чтобы привлечь интерес потенциальных покупателей и попытаться продать им другой актив, публикуют очень привлекательную недвижимость по хорошей цене, но которая больше не продается. Или использование очень красивых фотографий, которые не отражают всю текущую реальность собственности и ее окружения.
Визит, очевидно, является важным шагом перед покупкой дома. Вы сделали свой выбор недвижимости и собираетесь посетить их на месте. Но у вас мало времени, 2 или 3 дня, поэтому вы сосредоточиваете все свои визиты на этом коротком периоде. Вы не сможете посещать и контролировать более 5-6 объектов в день. Судить о доме невозможно за 30 минут: необходимо провести целую серию физических проверок, оценить окружающую местность и подробно узнать состояние здания (технический осмотр, последний ремонт, ремонтные работы в случае квартиры в кондоминиуме, а также расходы на содержание и коммунальные: электричество, вода, бассейн, сад, плата за кондоминиум и т. д.). Вам также необходимо будет проверить всю документацию.
Управлять визитами недвижимости в Испании непросто. Во-первых, языковой барьер. Затем вам нужно назначить встречу и, как правило, часто перезванивать по несколько раз, прежде чем определить точную дату . Также советуем перезвонить накануне, в этом есть несколько преимуществ. Например, это помешает им «забыть», или записать плохое время, или не прийти на встречу, так как жилье уже продано (классика!). Вам придется также перезванивать, несколько раз, чтобы получить административную и/или юридическую информацию об объекте.
Проведение анализа местного рынка, особенно цен, обязательно. Первый анализ может быть проведен в месте нахождения недвижимости, предлагающих с аналогичными характеристиками. Есть также специалисты, специализирующиеся на оценке стоимости жилья.
Обратитесь к адвокату, специалисту по недвижимости, он посетит объекты недвижимости и проверит те, которые могут вас заинтересовать.
ВОСЬМАЯ ОШИБКА - НЕЗНАНИЕ ОСОБЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Часто иностранцы посещают недвижимость слишком быстро из-за нехватки времени и организации, что затрудняет распознавание «определенных недостатков» испанского рынка недвижимости.
Влажность почвы
Все мечтают о доме у моря, но он может быстро превратить вашу жизнь в кошмар. Многие приморские дома были построены на заболоченной местности. Результат: постоянная влажность вне лета, которая поднимается по земле и превращает вашу жизнь в ад. А во время визита летом, вы совершенно этого не заметили. В идеале, это дом рядом с пляжем (до которого можно дойти пешком), но немного на высоте.
Нестандартные соединения
Что касается вилл, убедитесь, что у вас есть электричество и вода в соответствии со стандартами! Вам они кажутся правильными, но профессионалы сочтут их незаконными и даже опасными для использования.
Качество постройки оставляет желать лучшего
В некоторых конструкциях 90-х годов используемые материалы не соответствуют стандартам и не всегда долговечны.
Окружающая местность меняется
Избегайте покупки рядом с пустующими участками. Всегда внимательно наблюдайте за окружающей местностью и перед покупкой дома идите в мэрию, чтобы ознакомиться с планом землепользования или будущими градостроительными проектами. Вид кажется захватывающим, но думали ли вы о том, чтобы проверить проекты городского планирования, которые появятся в городе? К примеру, будущее здание закроет вам обзор через 2 - 3 года, или скоростная автомагистраль, которая будет проходить перед вашим домом!
Избегайте пустых зданий и пустующих застроек
Не покупайте в новом и пустом здании, даже если цена привлекательна. Часто, все банки сразу предложат тот товар, от которого хотят избавиться. Цена будет привлекательной, но на заполнение здания или застройки могут потребоваться годы, застройщик может обанкротиться, и вы будете единственным или одним из тех, кто заплатит комиссию за кондоминиум, которую вы в конечном итоге не платите. В лучшем случае эта недвижимость окажется в социальном жилье, в худшем - в сквотах.
Звукоизоляция, оставляющая желать лучшего
Большой недостаток многих зданий в Испании - звукоизоляция. Очень часто плохо сделано, вы слышите все, что ваш сосед делает в ванной или… в своей комнате. Так что избегайте огромных многоэтажных домов, иначе вас будут окружать соседи справа и слева. Также не выбирайте квартиры над магазином или баром, иначе вас ждет ад!
Защитите себя от солнца!
Вы думали об ориентации? Мы очень часто думаем о солнце и, следовательно, об ориентации на юг, когда хотим купить в Испании, но, поверьте, нам также нужно думать о прохладном месте для лета.
Перед покупкой проверьте для каких целей используется недвижимость.
Краткий просмотр кадастра может показать вам, что лофт который вы выбрали не имеет «cédula de habitabilidad» (разрешение на проживание), потому что эта недвижимость предназначена для коммерческого или промышленного использования, а не для проживания в жилых помещениях. А за пределами больших городов также можно встретить дома построены на сельскохозяйственных землях, поэтому они являются незаконными и могут быть снесены в любое время!
Убедитесь, что зарегистрированная площадь соответствует продаваемой площади.
Площадь, внесенная в Реестр собственности, часто меньше продаваемой. Новые пристройки были сделаны, но не зарегистрированы. В идеале вы можете исправить это со временем и за дополнительную оплату. В худшем случае необходимо будет снести новые пристройки.
Внимательно проверьте, что включает в себя цена
Иногда приходится покупать парковочное место или подвал отдельно, но эта сумма (например, 20 000 евро) не входит в объявленную агентством цену.
Учитывайте восприимчивость продавца
Избегайте критики или очернения собственности перед продавцом, некоторые люди могут отнестись к этому плохо и не станут продавать вам свою собственность, даже если вы предложите привлекательную цену. Прочтите « Астерикс в Испании » перед тем, как приехать на переговоры в Испанию!
ДЕВЯТАЯ ОШИБКА - НЕ УЗНАВАТЬ О ПРАВЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Многие иностранные покупатели хотят инвестировать в туристическую аренду или планируют время от времени сдавать в аренду свою недвижимость для туристических поездок, например, предлагаемых Airbnb. В последние годы в Испании ситуация изменилась в отношении регулирования туристической аренды. Перед тем как начать поиск вы должны проконсультироваться в данном вопросе с адвокатом, специалистом по недвижимости.
Многие крупные города ввели полный или частичный запрет и / или ограничения: Барселона (март 2017 г.), Сан-Себастьян (март 2018 г.), Валенсия (июнь 2018 г.), Пальма-де-Майорка (июль 2018 г.), Аликанте (август 2018 г.), Мадрид ( Март 2019 г.) и др.
Даже в городах или деревнях, где это разрешено, может быть еще один запрещающий фактор: совладельцы. С введением в действие Королевского указа 7/2019 в марте 2019 года в закон о собственности (Ley de Propiedad Horizontal) были внесены поправки. Отныне большинство три пятых владельцев здания смогут принять решение об ограничении или запрете туристических квартир в этом здании. До сих пор это решение должно было быть единогласным. Совместное владение может также повлечь дополнительные расходы при распределении платы за совместное владение в ущерб туристическим апартаментам (в пределах 20%).
Если ваша цель - сделать долгосрочную аренду, знайте также, что правила изменились. С постановления от марта 2019 года срок минимальной аренды увеличился с 3 до 5 лет.
ДЕСЯТАЯ ОШИБКА - СЛИШКОМ ДОЛГО ПРИНИМАТЬ РЕШЕНИЕ
Импульсная покупка дома рискованна и наоборот, откладывать слишком долго с решением, особенно на сегодняшнем конкурентном испанском рынке.
Представим, вы нашли подходящую недвижимость. Но вы все еще сомневаетесь, может быть, нам еще нужно посмотреть другие варианты? Что, если бы ваш брат или сестра, или ваши родители, дети, или ваш лучший друг также высказали свое мнение? Что, если мы заставим продавца ждать, чтобы он снизил цену? Посредством ожидания объект продается прямо у вас на глазах ... Перед покупкой жилья установите для себя несколько важных правил: визит, визит профессионала, проверка документов и т.д.
ОДИННАДЦАТАЯ ОШИБКА - НЕ СДЕЛАТЬ ВОВРЕМЯ NIE
Наличие NIE - обязательное условие перед покупкой недвижимости в Испании.
Без NIE вы не сможете купить свою квартиру или виллу! Это первый шаг, который нужно сделать если вы решите инвестировать в недвижимость Испании, и это будет стоить вам ... меньше 10 евро (если вы сами займетесь оформлением). За пределами Испании запрос делают в испанских консульствах, а в Испании - в полицейских участках. Если вы не являетесь резидентом Испании, вам следует заранее спланировать встречу, так как сроки могут варьироваться от 1 дня до 2 месяцев!
ДВЕНАДЦАТАЯ ОШИБКА - НЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ УСЛУГАМИ АДВОКАТА
Какая альтернатива, чтобы избежать всех вышеперечисленных ошибок? Перед покупкой дома мы рекомендуем обратиться к адвокату, специалисту в сфере недвижимости. Он сможет подобрать для вас недвижимость в соответствии с вашими финансовыми возможностями и в соответствии с указанными вариантами, которые вы ему предоставите. Адвокат по недвижимости сэкономит вам много времени, избавит вас от неприятных сюрпризов и очень часто сэкономит вам деньги, до, во время и после покупки вашей недвижимости.
На протяжение всего процесса, адвокат будет действовать в ваших интересах, выступая гарантом того, что сделка будет завершена без инцидентов и в соответствии с законом. Также, он будет учитывать местонахождение собственности, проверит ее физическое состояние, правовое и экономическое положение, он оценит цену применительно к площади и возможность ведения переговоров по снижению стоимости, где можно сэкономить до 10 %.
Испанское адвокатское бюро « Maley Abogados » с 25-летним опытом, специализируется в сфере инвестиционных проектов, проконсультируйтесь с нами и защитите себя, отправив электронное письмо на адрес info@maleyabogados.com или заполните форму обратной связи.
В следующих двух статьях мы рассмотрим, что роль адвоката, также важна на этапе покупки и после покупки недвижимости!
ЕЛЕНА КРЫМСКАЯ
Советник по инвестиционным проектам
Адвокатское бюро « Maley Abogados »
Присоединяйтесь к ОК, чтобы посмотреть больше фото, видео и найти новых друзей.
Нет комментариев