Предыдущая публикация
Давайте разберёмся с дарением недвижимости.
Это когда вы бесплатно передаёте свою квартиру, дом или участок другому человеку. Всё кажется просто, но есть нюансы, о которых стоит знать.
Дарение — процедура относительно простая. Меньше бумаг, чем при продаже или наследовании. Оформили договор, зарегистрировали в Росреестре — и новое право собственности вступило в силу. Для близких родственников это особенно удобно. Не нужно платить за покупку, и налогов никаких нет. Государство освобождает от уплаты НДФЛ супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но важно: если одаряемый — нерезидент РФ, налог всё равно составит 30%, даже если он ваш близкий родственник.
Если одаряемый не является близким родственником, ему придётся уплатить НДФЛ — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ. Налог рассчитывается от рыночной стоимости недвижимости, указанной в договоре, но не ниже 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.7 НК РФ). Если цена указана ниже, налоговая пересчитает налог, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
После дарения вы теряете все права на недвижимость. Не сможете контролировать её использование и не сможете там жить. Если хотите сохранить право проживания, стоит заключить договор пожизненного проживания (с рентой). Договор ренты позволяет дарителю получать от одаряемого определённые выплаты или услуги, а также сохранять право проживания в недвижимости. Сервитут в данном случае менее применим, так как обычно даёт право прохода или проезда через участок и редко используется для проживания.
Вернуть подаренную недвижимость можно лишь в исключительных случаях (ст. 578 ГК РФ). Например, если одаряемый покушался на вашу жизнь или жизнь близких, умышленно причинил вред имуществу, полученному в дар, или умер раньше дарителя, если это было предусмотрено в договоре. Такие ситуации требуют серьёзных доказательств и судебного вмешательства.
Если недвижимость приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение (п. 2 ст. 35 СК РФ). Это относится к имуществу, которое считается совместно нажитым, даже если оформлено на одного из супругов. Исключение — если недвижимость получена по наследству или в дар, тогда она считается личной собственностью, и согласие не требуется.
Если вы собираетесь подарить долю в недвижимости, учтите, что при дарении доли нотариальное удостоверение договора обязательно с 2016 года. Если недвижимость находится в долевой собственности, согласие других сособственников не требуется при дарении доли. Право преимущественной покупки возникает только при продаже доли. Но если имущество находится в совместной собственности без выделения долей, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение.
Даритель и одаряемый должны быть дееспособными. Если даритель был недееспособен или ограниченно дееспособен на момент сделки, это основание для признания договора недействительным (ст. 171 и 176 ГК РФ). Если хотите подарить недвижимость несовершеннолетнему, действовать будут его законные представители — родители или опекуны. Согласие органов опеки требуется, если дарение существенно затрагивает интересы ребёнка (ст. 37 ГК РФ).
Если в недвижимости прописаны другие люди, их права на проживание сохраняются после дарения. Одаряемый может попытаться снять их с регистрации через суд, но это сложный процесс, особенно если речь идёт о несовершеннолетних или недееспособных лицах.
Дарение между коммерческими организациями запрещено (п. 4 ст. 575 ГК РФ), за исключением случаев пожертвований некоммерческим организациям.
Часто задаваемые вопросы:
Как правильно составить договор дарения? Договор должен содержать полные данные сторон, подробное описание недвижимости, волеизъявление дарителя и подписи. При дарении доли нотариальное удостоверение обязательно. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для правильного оформления.
Сколько стоит регистрация договора дарения? Государственная пошлина для физических лиц составляет 2 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Нотариальные услуги оплачиваются отдельно и обязательны при дарении доли в праве собственности.
Как дарение влияет на налоги? Одаряемый обязан уплатить НДФЛ, если не является близким родственником дарителя. Ставка — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ. Налог рассчитывается от рыночной стоимости недвижимости, но не ниже 70% от кадастровой стоимости. Одаряемый также будет ежегодно платить налог на имущество как собственник.
Можно ли отменить дарение? Отменить дарение можно только через суд и в случаях, предусмотренных законом (ст. 578 ГК РФ). Например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких, умышленно причинил вред подаренному имуществу, или умер раньше дарителя, если это условие прописано в договоре.
Может ли даритель продолжать жить в подаренной недвижимости? После дарения право собственности и проживания переходят к одаряемому. Чтобы сохранить право проживания, можно заключить договор пожизненного проживания (с рентой) перед дарением. Сервитут для этих целей используется редко и требует согласия одаряемого.
Как защититься от оспаривания сделки? Убедитесь в своей дееспособности на момент сделки. Нотариальное удостоверение договора и медицинское подтверждение дееспособности могут снизить риски оспаривания по основаниям недееспособности или давления.
Можно ли подарить недвижимость иностранцу? Да, иностранные граждане могут получать в дар недвижимость в России, кроме земельных участков в определённых зонах (приграничных, сельскохозяйственных). Нерезиденты РФ уплачивают НДФЛ по ставке 30%, даже если они близкие родственники.
Повлияет ли дарение на социальные пособия и льготы? Да, получение недвижимости может изменить ваше имущественное положение и повлиять на право на получение пособий и льгот. Рекомендуется уведомить соответствующие органы, чтобы избежать переплат и санкций.
Дарение и совместная собственность. Если недвижимость в долевой собственности, для дарения своей доли согласие других сособственников не требуется, но договор должен быть нотариально удостоверен. Если недвижимость в совместной собственности без выделения долей, нужно получить согласие всех сособственников на дарение.
Дарение недвижимости — серьёзный шаг, требующий внимательного подхода. Это удобный способ передать имущество близким, но важно учесть все юридические нюансы. Оформляйте документы правильно, учитывайте налоговые обязательства и возможные риски. Если есть вопросы или сомнения, лучше обратиться к профессионалам. Юристы помогут разобраться во всех деталях и оформить всё в соответствии с законом.
Если вам нужна помощь или консультация — обращайтесь. Поможем разобраться и сделаем всё правильно.
Позвонить адвокату: +7 (925) 794-42-22
Следующая публикация
Нет комментариев